L’investissement locatif Pinel condamné à devenir moins rentable ?

Réunis hier à Paris pour leur Convention Nationale 2021, les professionnels du Pôle Habitat de la Fédération Française du Bâtiment ont émis de vives réserves quant à la proposition du rapport Girometti-Leclercq sur la qualité intérieure du logement. Un rapport qui consisterait à introduire un critère de surface minimum aux appartements neufs pour bénéficier, à horizon 2023, des conditions financières actuelles du dispositif Pinel.

Quelles surfaces minimales ?

Ce rapport doit servir de base à un nouveau référentiel sur la qualité intérieure des logements neufs dont les critères retenus seront annoncés à la mi-octobre. Le critère de la surface minimale par typologie d'appartement, gage d’un meilleur confort et de plus de polyvalence dans le temps, est jugé essentiel et il a vocation à être utilisé pour le paramétrage de l’avantage fiscal Pinel à compter de 2023. Autrement dit, seuls les logements neufs répondant à ce critère de surface minimale (à déterminer précisément) ouvriraient droit aux réductions d’impôt à taux plein du Pinel.

Le rapport Girometti-Leclercq préconise des surfaces globales minimales de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5. Dans le détail, les architectes et urbanistes à l’origine de ce rapport proposent une surface minimale du couple cuisine-séjour comprise entre 23 m² et 31 m² selon ces 5 tailles d’appartements, ainsi qu’une surface minimale par chambre de 10,5 m² avec au moins une chambre de 12 m².

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Risque de hausse de prix

Ces surfaces minimales semblent aujourd’hui assez proches des surfaces moyennes construites même si certains programmes orientés vers une clientèle d’investisseurs locatifs privilégient des surfaces plus compactes pour une meilleure rentabilité finale. D’après les chiffres de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), la surface moyenne d’un T2 était par exemple de 44 m² en Ile-de-France au quatrième trimestre 2020 et de 43 m² en régions, soit un peu en-dessous du minimum de 45 m² proposé.

Si cela ne se voit pas dans cet exemple, les surfaces sont quand même souvent plus compactes dans les grandes agglomérations pour afficher des prix de vente moins onéreux. A l’arrivée, quelques mètres carrés supplémentaires peuvent donc faire significativement augmenter le prix des appartements neufs, surtout dans des zones où le m² se situe autour de 5.000 € (2 m² de différence correspond à une majoration de prix de 10.000 € même si le loyer serait légèrement majoré). La rentabilité du Pinel s'en trouverait quand même forcément réduite. A noter que le Pinel impose un plafond de 5.500 € le m² pour le calcul des réductions d'impôt, ce qui rend de toute façon moins intéressant l'investissement dans les zones où ce prix est dépassé.

S’il reconnaît que ce critère peut corriger les excès de certains promoteurs et que ce rapport remet à l’honneur la qualité d’usage des logements, Grégory Monod, Président du Pôle Habitat de la Fédération Française du Bâtiment (FFB), regrette que « la machine à surenchères semble s’emballer une nouvelle fois au détriment du logement neuf abordable ». Car les constructeurs de logements neufs vont déjà devoir s’efforcer d’absorber au mieux les surcoûts engendrés par la nouvelle réglementation environnementale RE2020 à partir de 2022 sans trop les répercuter sur leurs prix de sortie.

D’autres critères à définir

Parmi d’autres critères qui n’auraient pas d’incidence sur l’incitation fiscale du Pinel, le rapport Girometti-Leclercq propose de généraliser la hauteur sous plafond à 2,70 mètres, soit au moins 20 cm supplémentaire par rapport à une hauteur maximale de 2,5 mètres traditionnellement appliquée aujourd’hui. Pour les logements de trois pièces et plus, ils estiment qu’une double orientation doit être imposée, afin notamment de favoriser les possibilités de ventilation naturelle et de rafraîchissement nocturne.