Les taux d’emprunt s’envolent en octobre !

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L’appel d’air créé par l’augmentation des seuils de l’usure au 1er octobre a été mis à profit par les banques. Le problème des refus de prêts lié aux taux d’usure va donc perdurer...

Reuters

Ce que les professionnels du crédit immobilier craignaient est arrivé : les banques ont immédiatement profité de l’appel d’air créé par l’augmentation des seuils de l’usure au 1er octobre pour accélérer le relèvement de leurs grilles de taux d’emprunt proposés aux particuliers.

Les seuils de l’usure du quatrième 2022 ont beau avoir été révisés de près de 50 points de base, passant de 2,60% à 3,03% pour les crédits immobiliers entre 10 et 20 ans et de 2,57% à 3,05% pour les prêts sur 20 ans et plus, ils vont rapidement représenter un nouvel obstacle puisqu’ils correspondent aux taux maximums auxquels les banques sont autorisées à prêter en intégrant le taux nominal + le coût de l’assurance emprunteur + les frais de dossiers et de garantie.

Les banques reconstituent leurs marges

Si elles veulent continuer à prêter, les banques n’ont toutefois pas intérêt non plus à placer leurs barèmes trop hauts sous peine de refuser la plupart des dossiers. Dans l’immédiat, les établissements financiers semblent avoir privilégié la reconstitution de leurs marges, mises à mal depuis un certain temps par la remontée de leurs coûts de refinancement qu’on peut illustrer par exemple par l’envolée des OAT 10 ans, passés de 1,20% début août à 2,70% aujourd’hui.

C’est ainsi que les premiers barèmes d’octobre communiqués par les courtiers font apparaître des hausses assez violentes : de 20 points de base minimum mais jusqu’à 40 points de base pour certaines banques. Sachant que toutes les banques n’ont pas encore ajusté leurs barèmes mensuels, des taux à 2% sur 20 ans deviennent quasiment introuvables à moins de présenter des salaires mirobolants et un apport conséquent. Pour le commun des emprunteurs, c’est plutôt à des taux compris entre 2,10% et 2,30% qu’il faut s’attendre ce mois-ci. Sur 25 ans, le curseur remonte autour de 2,40% à 2,50%, ce qui laisse déjà peu de marge pour ceux qui supportent une assurance emprunteur coûteuse face à un seuil de l’usure de 3,05%.

La formule de calcul des seuils de l’usure trouve encore sa limite

« Nous continuons d’appeler à une révision de la méthodologie de calcul, afin de rendre le taux d’usure plus directement corrélé à la réalité du terrain », indiquait il y a quelques jours Pierre Chapon, président du courtier en ligne Pretto. Pretto propose par exemple de s’appuyer sur la moyenne des taux effectifs du mois précédent en lui appliquant une marge d’usure de 1 à 2 points au lieu de la formule actuelle correspondant à majorer d’un tiers la moyenne des taux effectifs des 3 derniers mois. « Ce mode de calcul et cette actualisation une fois par trimestre entraîne une éviction cyclique, avec un relâchement en début de trimestre lorsque le taux d’usure est ajusté à la hausse, et une augmentation progressive de l’éviction en cours de trimestre à mesure que les taux augmentent », rappelle Pretto.

Emprunter devient globalement plus difficile

Cette accélération de la hausse des taux entraîne aussi un autre phénomène d’éviction des emprunteurs lié à la règle du taux d’endettement maximal de 35% puisqu’à salaires équivalents, les mensualités de remboursement ne cessent d’augmenter.

« Les contraintes liées au taux d’usure ne sont pas les seules variables impactant la demande. Nombre de banques s’avèrent, depuis plusieurs semaines, très frileuses en matière de distribution de crédit à l’habitat, dans un contexte général de détérioration à venir des revenus des ménages, de dégradation globale des perspectives de croissance, et de normes prudentielles internes aux établissements plus restrictives », ajoute Alban Lacondemine, président fondateur du courtier Emprunt Direct.

a savoir

Au-delà de l’apport personnel qui doit représenter au moins 20% de l’acquisition pour être en mesure de bien négocier son taux d’emprunt, l’épargne résiduelle devient incontournable pour obtenir les meilleurs taux. « En effet, avec la question de la ressource disponible pour les banques, l’épargne qui restera à l’emprunteur, et donc dans les comptes de la banque, sera très appréciée », souligne Cécile Roquelaure, directrice des études du réseau Empruntis.

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