Les taux d’emprunt immobiliers augmentent encore en février, l’épargne résiduelle devient décisive

La mise à jour désormais mensuelle des seuils de l’usure, depuis le 1er février, a naturellement entraîné à la hausse les barèmes de taux d’emprunts immobiliers des banques pour février. Les courtiers observent des hausses de de 10 à 20 points de base qui suivent globalement l’augmentation des taux d’usure, actuellement fixés, jusqu’à la fin du mois, à 3,71% pour les prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans et 3,79% pour les prêts sur 20 ans et +.

Les hauts revenus restent privilégiés

Les acteurs du courtage en prêts immobiliers constatent toujours qu’un certain nombre d’établissements financiers restent frileux et ne sélectionnent que les meilleurs dossiers. « Les banques ont tendance à se recentrer sur leurs clients à hauts revenus - soit autour de 90 KE en Ile-de-France et 75 KE en région pour un couple- et en recherche de montants de financements inférieurs à 500 KE », explique le courtier en ligne Pretto.

Selon Pretto, les emprunteurs dans la tranche de revenus annuels inférieurs à 40 KE se voient désormais proposer des taux supérieurs à 3% sur 20 ans et proches de 3,40% sur 25 ans alors que les profils avec des revenus annuels compris entre 40 et 80 KE accèdent encore à 3% sur 20 ans et environ 3,20% sur 25 ans. Pour des revenus de plus de 80 KE, les taux descendent à 2,8% sur 20 ans et un peu moins de 3% sur 25 ans.

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Epargne résiduelle

Pretto remarque par ailleurs que l’épargne résiduelle des emprunteurs fait de plus en plus la différence auprès des banques. Cette épargne résiduelle ne doit pas être confondue avec l’apport personnel : il s’agit de l’épargne restante après avoir constitué son apport et ce n’est donc pas donné à tout le monde…

« Nous observons qu’au vu du coût du refinancement, les banques sont en recherche de liquidités peu chères. Elles sont donc particulièrement attentives au niveau d’épargne résiduelle que les futurs emprunteurs sont en capacité de leur confier une fois le financement de leur acquisition réalisé. Certaines banques en font un critère décisif, nous invitons donc les candidats emprunteurs à s’organiser pour disposer de cette liquidité et de la mettre en avant dans leur négociation », conseille la dirigeant fondateur de Pretto, Pierre Chapon.

Poursuite de la hausse des taux directeurs

Il faut dire que le coût du refinancement des banques reste sous pression avec la nouvelle hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne ce jeudi. Le taux d’intérêt des opérations principales de refinancement va ainsi passer à 3% à compter du 8 février et la BCE a déjà prévenu qu’une nouvelle hausse de 50 points de base serait nécessaire à la mi-mars.

« Tant que les banques ne pourront pas prêter à des conditions permettant pour elles de rentabiliser l’activité de crédit, les taux de crédit poursuivront leur remontée dans le sillage des taux d’usure. Dans ce contexte, il y a fort à parier qu’on pourrait revoir dans les barèmes des taux de crédit à 4% d’ici à l’été 2023, un niveau inédit depuis 2012, soit depuis plus de 10 ans, mais qui devrait inciter les banques à relancer la machine du crédit au second semestre 2023, plutôt qu’à placer leurs liquidités ailleurs », considère Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer.