Masteos, spécialiste de l’accompagnement de projets d’investissement locatif clés en main, estime que les investisseurs ont perdu environ un tiers de leur capacité d’emprunt en un an et demi.
L’investissement locatif est la catégorie la plus pénalisée par la baisse de la capacité d’emprunt observée depuis 1 an et demi car il n’y a pas que la forte remontée des taux qui entre en jeu. Comme le rappelle Masteos, spécialiste de l’accompagnement de projets d’investissement locatif clés en main, la fin du calcul différentiel du taux d’endettement est un autre élément important expliquant la perte de capacité d’emprunt des investisseurs.
Depuis janvier 2022, les banques ne peuvent plus utiliser ce mode de calcul pour les prêts immobiliers destinés à un investissement locatif. Or en prenant en compte le solde entre les revenus et charges locatives du bien acheté pour le louer, il permettait de minorer le taux d’endettement par rapport à la méthode de calcul classique actuellement appliquée.
Un tiers de capacité d’emprunt en moins pour les investisseurs
Masteos estime ainsi que la fin du calcul différentiel du taux d’endettement imposé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est responsable d’une baisse de la capacité d’emprunt de 10% supplémentaires pour les investisseurs. Avec des taux qui ont plus que triplé depuis la fin 2021 (de 1% à près de 3,5% sur 20 ans), les investisseurs auraient perdu environ un tiers de leur capacité d’emprunt d’après les calculs de Masteos. Un pourcentage qui dépend aussi de la durée d’emprunt.
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Masteos estime par ailleurs que près d’un projet d’investissement locatif sur 4 a été bloqué par la fin du calcul différentiel du taux d’endettement. Lorsque le taux d’endettement d’un investisseur dépasse 35%, son financement sera en effet refusé par les banques sauf rares exceptions.
Des obstacles supplémentaires pour les biens énergivores
Masteos ajoute que cette baisse de la capacité d’emprunt des investisseurs locatifs est encore plus sévère pour les achats de biens locatifs dits “passoires thermiques”, alors que ces biens présentent pourtant des opportunités intéressantes lorsqu’on les rénove. En effet, les loyers futurs sont moins bien pris en compte dans le calcul du taux d’endettement par certaines banques. Les établissements de crédit peuvent ainsi minorer de moitié les loyers pour les logements portant la lettre F et même aller jusqu’à ne pas prendre en compte de loyers pour la lettre G car elles anticipent les échéances d’interdiction de location sans prendre en compte la stratégie de rénovation de l’investisseur.
Loin de décourager les investisseurs, Masteos livre des pistes pour continuer à acheter des logements moins chers qui seront plus faciles à financer. Et de rappeler que les prêts immobiliers peuvent être renégociés à la baisse auprès des banques si les taux viennent à diminuer dans les prochaines années.
Se repositionner sur des villes moins chères
Masteos propose tout d’abord de se tourner vers des villes mieux adaptées à ses nouvelles capacités d’emprunt, réduite d’un tiers comme indiqué plus haut. Dans l’exemple d’un budget passé de 300.000 à 200 000€, les investisseurs qui ciblaient des villes cotées de la proche banlieue parisienne (Courbevoie, Clichy, Malakoff à 7.500 €/m²) peuvent se repositionner sur Lyon, Nice ou Bordeaux ou des opportunités se présentent autour de 5.000 €/m². Ceux qui ne disposent plus que de 130.000 € de budget contre 200.000 € auparavant pourront chercher à Lille, Toulouse ou Montpellier (environ 3.500 €/m²).
Les pistes pour investir dans une petite surface avec 50.000 €
Masteos a aussi a sélectionné 10 villes de plus de 40.000 habitants où il est possible d’investir dans un studio avec un budget de seulement 50.000 € et d’obtenir un rendement brut supérieur à 6%, pouvant même monter jusqu’à 8% : Le Havre, Perpignan, Dunkerque, Montauban, Niort, Cholet, Blois, Angoulême, Castres ou Carcassonne. Ces villes ont l’avantage de présenter un bon niveau de tension locative et un revenu médian par habitant supérieur à 20.000 €.
