En France, le durcissement des conditions de crédit n’a pas encore véritablement impacté le marché immobilier ou du moins le phénomène ne se mesure pas encore précisément.
Le groupe immobilier Aviv et ses filiales Meilleurs Agents et Seloger pour la France, Immoweb pour la Belgique ou Imowelt pour l’Allemagne, ont passé en revue les perspectives de prix des logements anciens face à la remontée brutale des taux d’intérêt d’emprunt. Ce baromètre montre tout d’abord que les emprunteurs français bénéficient de meilleures conditions d’emprunt que leurs voisins avec des taux encore proches de 2% sur 20 ans quand ils atteignent déjà 3% en Allemagne et se rapprochent même de 4% en Belgique. Si la France et la Belgique s’inscrivent toujours dans une dynamique haussière, Aviv Group observe que les prix ont commencé à baisser en Allemagne sur les trois derniers mois.
L’impact des taux ne se mesure pas encore en France
En France, le durcissement des conditions de crédit n’a pas encore véritablement impacté le marché immobilier ou du moins le phénomène ne se mesure pas encore précisément même si de nombreux professionnels constatent un allongement des délais de ventes et davantage de biens qui reviennent sur le marché après des refus de prêts. Meilleurs Agents et Seloger s’attendent à une diminution de la demande dans les prochains mois mais dans un contexte de pénurie de biens à vendre dans le pays. « En effet, le stock de biens à vendre sur le marché français a fondu de -40% par rapport à octobre 2018. Cette situation de pénurie devrait amortir l’impact de la baisse de la demande, protégeant ainsi le marché immobilier français de tout retournement », analyse Aviv Group.
Sachant que les taux d’emprunt sont appelés à poursuivre leur remontée dans le sillage des prochaines hausses des taux directeurs envisagées par la banque centrale européenne pour lutter contre l’inflation, le groupe immobilier pense que les prix reculeront certainement dans les villes les plus chères où le pouvoir d’achat est plus fortement impacté par le niveau des taux.
Les prix resteraient globalement en hausse en France sur les 12 prochains mois
Sur les 12 prochains mois, Aviv Group voit le marché français repasser sous le million de ventes avec 950.000 transactions (-15% par rapport à 2022 et -22 % versus 2021). Les prix resteraient orientés à la hausse tout en ralentissant avec une prévision moyenne de +3% pour l'année à venir (contre +5,6% cette année). Paris connaîtrait une baisse de 3% pour revenir sur la barre symbolique des 10.000€ /m² d’ici septembre 2023. Aviv Group pense aussi que Lyon est devenu vulnérable après avoir perdu en attractivité dans un contexte post-Covid. Dans le même temps, les 10 autres plus grandes villes de l’Hexagone verraient leurs prix augmenter de seulement 1% en moyenne au cours des 12 prochains mois.
Le cas de Paris divise actuellement les professionnels car certains réseaux d’agences comme Century 21 ou Orpi estiment déjà que la moyenne des prix parisiens a basculé sous les 10.000 € le m² alors que les notaires s’attendent au contraire à un rebond des prix autour de 10.700 € le m² sur la base de leur échantillon actuel de promesses de ventes. Cette divergence peut d’ailleurs trouver une explication dans le fait que le segment du haut de gamme sur lequel des réseaux comme Century 21 ou Orpi sont quasiment absents tire actuellement les prix vers le haut.
Poursuite de la baisse en Allemagne
En Allemagne, Aviv Group observe que 13 des 14 plus grandes villes du pays ont déjà vu les prix des appartements se replier depuis le mois de juillet, principalement du fait de l’augmentation des taux d’emprunt. Aviv Group pense que cette baisse des prix devrait perdurer tandis que le niveau de la demande baisse avec un stock de biens à vendre qui augmente simultanément.
