La part de crédits immobiliers à taux variables a culminé autour de 20% dans les années 2004-2005.
Plusieurs courtiers en prêts immobiliers ont confirmé un petit retour d’offres de crédits à taux variables cet été. Encore très limitées et cantonnées à quelques établissements bancaires comme des caisses régionales, ces offres sont capées, c’est-à-dire que le taux de l’emprunt ne peut pas être révisé de plus d’1 point sur la durée du crédit pour un prêt capé 1 ou de deux points pour un prêt capé 2.
a savoir
La part de crédits immobiliers à taux variables a culminé autour de 20% dans les années 2004-2005 d’après l’observatoire Crédit Logement CSA. Les taux variables représentaient encore un peu plus de 6% de la production de crédits en 2010.
Les taux variables avaient totalement disparu du paysage immobilier ces dernières années avec la baisse régulière des taux. A l’époque, c’est-à-dire avant 2010, ces offres pouvaient permettre de parier sur une future baisse des taux. Aujourd’hui, ce n’est plus le cas mais les taux variables peuvent surtout aider à contourner l’obstacle des seuils de l’usure car l'emprunteur bénéficie d’un taux de départ attractif inférieur aux grilles de taux fixes.
Contre-propositions en taux variables
« On constate que certaines banques se mettent à nous faire des contre-propositions en taux variables. D'autres nous ont confirmé réfléchir très fortement à promouvoir le variable auprès de leur réseau commercial et les courtiers avec lesquels il travaille », nous confiait par exemple le courtier en ligne Pretto début août.
« Certaines banques commencent, suite à la nette augmentation des taux fixes, à réactiver des propositions à taux révisables dits "capés", c'est-à-dire disposant d’un taux plafond. Cette solution permet en effet d’obtenir un taux de base inférieur à celui proposé à taux fixe, et parfois de se libérer des contraintes liées au taux d’usure, actuellement particulièrement bas. Des dossiers qui ne seraient pas finançables, du fait des contraintes réglementaires, peuvent ainsi, trouver avec les taux variables, un financement », explique Alban Lacondemine, président fondateur du courtier Emprunt Direct.
Comment ça marche ?
En prenant l’exemple d’un prêt à taux variable capé 1 à 1,50% sur 20 ans, l’emprunteur bénéficierait d’un taux de départ d’environ 40 points de base en-dessous du taux fixe moyen proposé actuellement par les banques (1,90%). Ce prêt ne pourrait pas être révisé de plus d’1 point sur la durée du crédit, soit 2,50% maximum. Pour ce type de prêt, la révision du taux se fait généralement tous les ans par rapport à l’Euribor 3 mois, un taux interbancaire qui était encore négatif début juillet mais qui remonte progressivement (0,351% le 17 août). Autant dire que si vous souscrivez actuellement un emprunt à taux variable, vous aurez peu de chance d’échapper à une révision à la hausse de votre taux même si une révision à la baisse reste théoriquement possible (toujours en fonction de l’Euribor 3 mois).
Risques limités pour les capés 1
Les risques d’augmentation des mensualités de remboursement d’un prêt à taux variable capé 1 sont cependant limités. Pour un montant de 200.000 € à 1,50%, la mensualité de départ du crédit serait par exemple de 965 € et ne pourra augmenter que d’environ 100 € si le taux est révisé jusqu’à 2,50%.
a savoir
Pour les emprunts à taux fixe, le taux nominal du prêt est décidé par la banque à la signature du contrat et ne variera pas tout au long de la durée de remboursement, sauf en cas de renégociation du prêt. Les échéances de remboursement sont fixes mais peuvent également être dégressives. Certaines banques offrent la possibilité de moduler ses échéances de remboursement, c'est à dire d'augmenter ou de diminuer le montant des mensualités (dans des limites contractuelles) en fonction de sa situation financière.
