Les opportunités de renégocier son emprunt immobilier sont de retour !

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La renégociation d’un taux immobilier reste un exercice de négociation entre la banque et son client en fonction de concessions commerciales. En cas d'échec, il faudra envisager un rachat de crédit.

Reuters

Le printemps 2019 sera certainement celui de tous les records pour les taux des emprunts immobiliers. Actuellement, on emprunte en moyenne autour de 1,30% sur 15 ans, 1,50% sur 20 ans et 1,70% sur 25 ans avec des offres pouvant descendre jusqu’à 0,6% sur 15 ans, 0,80% sur 20 ans et 1% sur 25 ans pour les meilleurs dossiers.

Pour tous les emprunts souscrits entre 2012 et le printemps 2016

Des tels taux, jamais vus auparavant, multiplient les opportunités de renégocier son emprunt pour tous ceux qui ont emprunté avant le début de l’année 2016. Dans certains cas, il peut même s’agir d’une deuxième renégociation. Globalement, un différentiel de taux de 0,8% peut déjà permettre de belles économies en fonction du montant restant à rembourser. Aujourd’hui, on peut dire que quasiment tous les emprunts souscrits entre 2012 et le printemps 2016 répondent à ces critères.

Le courtier Vousfinancer rappelle en effet que c’est pour les emprunts souscrits depuis moins de 5 ans que l’opération se révèle être la plus intéressante car c’est en début de prêt que l’on rembourse le plus d’intérêts (jusqu’à 50% de la mensualité les deux premières années pour les crédits sur 20 ans et même jusqu’à 60% pour les crédits sur 25 ans). C’est donc à ce moment-là qu’un rachat aura le plus d’impact sur le coût total du crédit.

2 exemples en chiffres

Vousfinancer cite l’exemple du rachat d'un crédit de 200.000 € souscrit sur 20 ans en janvier 2014 à 3,35% hors assurance et proposé aujourd’hui à 1,10% sur 15 ans : l'opération permet d’économiser 129 € de mensualité, soit au total 22.822 € par rapport au coût du crédit initial, tous frais inclus (pénalités de remboursement anticipé, frais de garantie et frais de courtage). Ce même emprunt souscrit en janvier 2016 à 2,45% peut être renégocié aujourd’hui (toujours dans le cadre d'un rachat de crédit) en économisant 13.555 €.

Un exercice de négociation

La renégociation d’un taux immobilier reste un exercice de négociation entre la banque et son client en fonction de concessions commerciales. Chaque banque fixe des règles générales qui vont dépendre de ses objectifs de production de crédit et qui sont donc variables avec le temps. Renégocier signifie demander à sa banque de revoir à la baisse le taux initial de son emprunt. Dans la pratique, la plupart des banques ne feront qu’un geste minime. Pour obtenir davantage, votre banquier vous demandera de s’engager sur le long terme, ce qui passe par exemple par la souscription d’assurances habitation ou automobile. Le fait de souscrire une assurance-vie ou de réaliser un versement conséquent sur un contrat sera un argument de poids dans la négociation. Si vous n’avez pas de PEL, le fait d’en ouvrir un sera également bien vu par le banquier.

Le rôle du courtier

Mais si vous ne disposez pas de capacité d’épargne ou si votre banque se montre peu généreuse dans la négociation, vous n’aurez d’autre choix que d’aller démarcher un établissement concurrent pour faire racheter votre crédit. Dans ce cas, il est souvent plus aisé de se faire assister par un courtier qui pourra solliciter l’ensemble des banques. Ce sera également l’occasion de vérifier que le taux de votre assurance-crédit est compétitive, avec de nouvelles économies à la clé si ce n’est pas le cas. Lors d'un rachat de crédit, il est en effet possible de résilier son contrat d'assurance de prêt lors du remboursement de ce dernier.

Les règles de base

Compte tenu des pénalités de remboursement anticipé (3% du capital restant dû, plafonné à 6 mois d’intérêts maximum), des frais de garantie du nouveau prêt et des frais de dossiers éventuels, pour avoir intérêt à se lancer dans un rachat de crédit, Il faut généralement un écart de taux d’au moins 0,8% entre le taux de son emprunt et les taux actuels. Le capital restant dû doit être d’au moins 80.000 € (plus il est élevé, plus les économies seront importantes) et l’opération doit s’envisager si vous comptez garder votre bien encore plusieurs années. Comme indiqué plus haut, le rachat de crédit est d’autant plus intéressant qu’il est réalisé dans les premières années, période où l’on rembourse davantage d’intérêts chaque mois par rapport au capital.

Vousfinancer recommande aussi de bien préparer son dossier car la banque demandera les 3 derniers relevés de compte, 3 derniers bulletins de paie et surtout le décompte de remboursement anticipé, une pièce qui peut être longue à obtenir.

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