Les nouvelles conditions du dispositif "Louer abordable" seront appliquées à partir du mois de mars

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La réduction d'impôt permettra aux propriétaires de s’y retrouver tout en louant moins cher.

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La publication, il y a quelques jours, de la loi de finances pour 2022 apporte des précisions sur l’entrée en vigueur de la nouvelle formule du dispositif "Louer abordable" qui propose à partir de 2022 une réduction d’impôt uniforme et plus avantageuse ainsi qu'une fixation des plafonds de loyers sur la base d’une cartographie réalisée à l’échelle communale.

Comme avec le dispositif actuel, le propriétaire s’engage à louer un bien non meublé avec un loyer plafonné, à un locataire sous plafond de ressources, pour une durée de 6 ou 9 ans. Les modalités de location sont fixées par une convention d’engagement avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et le dispositif fonctionne soit en location directe, soit en intermédiation locative (par exemple en passant par une agence immobilière à vocation sociale comme le réseau Soliha).

Période de transition jusqu’à fin février

Sachant que la réduction d'impôt s'applique à compter de la date de prise d'effet de la convention avec l’Anah, une période de transition est prévue. Pour les demandes de conventions enregistrées jusqu’au 28 février 2022, les conditions actuelles du dispositif (abattement sur les revenus fonciers) resteront appliquées. Les nouvelles modalités seront prises en compte pour les dossiers enregistrés à partir du 1er mars 2022 (et jusqu'au 31 décembre 2024). Les plafonds de loyers en fonction de la localisation du logement (à l’échelle communale donc) seront fixés par décret.

Nouveaux barèmes prévus en 2022
L'Argent&Vous d'après le ministère chargé du Logement
Décote de loyerTaux de réduction d'impôtTaux de réduction d'impôt avec intermédiation locative
Segment intermédiaire-15%15%20%
Segment social-30%35%40%
Segment très social-45%Uniquement en intermédiation locative65%

Dans le cas d’un appartement loué 1.000 € par mois pour lequel son propriétaire supporte 150 € par mois de charges déductibles, son revenu foncier de 850 € est soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations CRDS à 17,2%. Dans la tranche marginale d’imposition à 30%, il ne lui reste que 448,8 € (850 € - 255 € -146,2 €). En acceptant une décote de loyer de 15% (-150 €) en conventionnement à loyer intermédiaire, son revenu imposable passe à 700 € après déduction des mêmes charges de 150 €. En restant dans la tranche à 30%, son impôt est ramené à 210 € et la CRDS à 120,4 €. Grâce à la réduction d’impôt de 15% du loyer brut (127,5 €), son revenu net sera de 497,1 €, soit un gain d’environ 50 € par mois par rapport à une location à prix de marché.

En conventionnant à loyer social (-30%), le propriétaire touchera 535 € net par mois grâce à la réduction d’impôt de 35% du loyer brut (245 €), ce qui correspond à 1.040 € en plus sur un an. Le dispositif est encore plus avantageux en passant par l’intermédiation locative : en cas d’IML très social de loyer (-45%), le propriétaire touchera presque 570 € par mois, soit 1.440 € en plus sur un an. Ce mécanisme permettrait donc aux propriétaires d’y gagner en louant moins cher.

La fixation du loyer redevient libre au terme de la convention

En plus de développer l’offre de logements à loyer abordable dans le parc existant, l’objectif de ces nouvelles modalités est d’inciter des propriétaires à remettre sur le marché des logements vacants. Dans sa forme actuelle avec un abattement sur les revenus fonciers, le dispositif bénéficie davantage aux contribuables les plus aisés, dans la mesure où il procure, pour un effort identique sur les loyers perçus, un avantage financier proportionnel au taux marginal d’imposition. Il est également reproché des modalités de détermination des loyers trop larges (en fonction du zonage A, A bis, B1, B2, C) et pas assez corrélées aux prix du marché, rendant le dispositif peu incitatif et peu utilisé dans les zones tendues qui concentrent les besoins en logement.

Autre obstacle : lorsque la convention expire et que le logement n’est plus mobilisé à des fins sociales, le propriétaire bailleur, dont le logement est situé en zone de tension locative, ne peut pas réévaluer directement son loyer au niveau des loyers du marché. Cette impossibilité de réévaluer le loyer a été levée pour les nouvelles conventions car elle constituait un véritable frein pour les propriétaires bailleurs souhaitant s’engager dans ce dispositif.

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