Les nouveaux seuils de l’usure ouvrent la voie à des taux d’emprunt allant jusqu'à 4%

Les nouveaux seuils de l’usure applicables au mois de mai viennent d’être publiés et ils continuent logiquement à remonter par rapport aux limites définies en avril.

On rappellera que le calcul des seuils de l’usure se fait désormais mensuellement pendant six mois (de février à juillet 2023). Ces chiffres restent établis sur la base de la moyenne des taux nominaux des emprunts immobiliers, appelés également taux effectifs, pratiqués par les banques lors des trois mois précédents.

Pour les prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans, les seuils évoluent de 4,09% en avril à 4,33% en mai. Pour les prêts sur 20 à 25 ans, on passe de 4,24% à 4,52%, soit une nette hausse de 28 points de base.

En attendant les barèmes de mai

Les seuils de l’usure correspondent aux taux maximums auxquels les banques ont le droit de prêter, en faisant la somme du taux nominal, de l’assurance emprunteur, des frais de dossier et de caution. D’après les courtiers, il faut une marge d’au moins 50 à 60 points de base entre le taux nominal d’un prêt et son seuil de l’usure pour que le dossier soit finançable.

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Pour des prêts sur 25 ans, ces nouveaux seuils permettront par exemple à des dossiers de passer avec des taux nominaux allant jusqu’à environ 4%, ce qui devrait laisser une bonne marge de manoeuvre. Comme chaque mois, il reste maintenant à voir l’ampleur de la hausse que les banques appliqueront à leurs barèmes de mai sachant qu’on se situe déjà à plus de 3,50% actuellement.

Pour des prêts sur 20 ans, les seuils de l'usure ne devraient plus poser de problèmes car les taux nominaux sur cette durée restent généralement 20 à 30 points de base inférieurs à la durée 25 ans. Or les emprunts contractés sur 20 à 25 ans sont soumis à la même limite de taux d’usure (4,52% en mai).

Des taux bientôt à 4%

« Dans ce contexte de remontée rapide des taux d’usure, les banques augmentent également leurs taux de crédits, mois après mois. Actuellement, et avant réception des barèmes du mois de mai, les taux moyens sont de 3,10% sur 15 ans, 3,30% sur 20 ans et 3,55% sur 25 ans avec des taux fréquemment proposés entre 3,5% et 3,8% sur toutes les durées », analyse le courtier Vousfinancer.

Des taux de crédits qui pourraient donc atteindre 4% sur 25 ans dès cet été, voire même sur 20 ans, considère toujours Vousfinancer. Cela vient confirmer que la révision mensuelle des seuils de l’usure, si elle aura permis de débloquer de nombreuses situations de refus de prêts, a aussi pour conséquence d’accélérer la remontée des taux. Au final, cela continue à désolvabiliser les acquéreurs qui ont globalement perdu environ un quart de capacité d’emprunt en un an et demi.

Des banques toujours frileuses

Pour les emprunteurs, l’offre reste par ailleurs réduite car certaines banques sont toujours frileuses sur le crédit immobilier. Entre celles qui attendent de pouvoir relever davantage leurs taux pour dégager de meilleures marges et celles qui espèrent davantage de visibilité sur les risques associés à la baisse des prix ou à la décote des passoires énergétiques, les vannes du crédit sont encore loin d’être totalement ouvertes.

« Petit à petit l’usure n’est plus un problème. En effet, même si c'est contre intuitif, chaque hausse de ce taux d’usure est une bonne nouvelle car cela redonne de l'air aux banques pour prêter au juste prix eu égard aux taux auxquels elles empruntent. Cela permettra ainsi à terme le retour de banques, notamment celles qui sont pour le moment en retrait de la production de crédit immobilier, dans l'offre bancaire et donc une offre plus large pour les emprunteurs », analyse d’ailleurs Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.