C'est une des nombreuses réflexions du 118e Congrès des notaires de France qui se tiendra à Marseille du 12 au 14 octobre.
La garantie des vices cachés est très importante en matière de vente immobilière et elle peut bien sûr donner lieu à des contentieux très compliqués qui dépendent notamment de la qualité du vendeur, qu’il soit professionnel ou non professionnel. C’est ainsi que les notaires suggèrent de mieux définir la notion de professionnel de la vente d’immeuble, une proposition qui fait partie des nombreuses réflexions du 118e Congrès des notaires de France qui se tiendra à Marseille du 12 au 14 octobre.
Une notion à clarifier
Les notaires rappellent qu’à ce jour, le législateur n’a pas défini les notions de professionnel et de non-professionnel de la vente d’immeuble. Pire encore, un même terme peut désigner deux choses différentes : le "non-professionnel" peut être une personne morale au sens du Code de la consommation ou une personne physique au sens du Code de la construction et de l’habitation. « Il est donc temps de proposer une définition claire de cette notion tant il est crucial de qualifier précisément la qualité des parties, de distinguer un professionnel d’un non-professionnel, l’erreur de qualification étant source d’un contentieux nourri susceptible de remettre en cause la validité même des contrats », expliquent les notaires.
Deux nouveaux articles du Code civil
Ce 118e Congrès des notaires de France propose ici de créer deux nouveaux articles du Code civil, dont le premier consisterait à préciser que « la qualité d’acheteur ou de vendeur professionnel est reconnue à celui qui se livre à titre habituel à des opérations d’achat ou de vente de biens immobiliers ». Il faut en effet rappeler que le vendeur professionnel, au regard de sa compétence, est présumé avoir connaissance des vices au jour de la vente, même si tel n’est pas en réalité le cas.
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Le deuxième article préciserait que le vendeur disposant des compétences techniques lui permettant de déceler les vices de la chose est également présumé les connaître, de même que le vendeur ayant réalisé lui-même des travaux dans le logement en ce qui concerne les vices s’y rapportant. Mais afin de protéger les vendeurs bricoleurs, les notaires ont prévu que le vendeur pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante, pour autant qu’il ait informé l’acquéreur de la nature des travaux réalisés. Cette information devra alors être délivrée au plus tard lors de la signature de toute promesse de vente ou, à défaut, lors de la signature de l’acte de vente.
La notion de vice caché
En matière de vice caché, l’acheteur a 2 ans à compter de sa découverte pour agir contre le vendeur. Il peut poursuivre une action allant d’une réduction du prix jusqu’à l’annulation de la vente. Le vice est dit caché quand un acheteur normalement diligent n’a pu en prendre connaissance. Le vice doit être suffisamment important, de sorte qu’il rend le bien immobilier impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou à un moindre prix.
a savoir
Lorsqu’elle est exercée contre un particulier, la garantie des vices cachés peut courir jusqu’à un délai de 20 ans après la vente.
