L'Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédit (APIC) propose en premier lieu d’autoriser les banques à reprendre en compte le reste à vivre des emprunteurs comme cela était encore le cas il y a quelques années.
Après l’Union des intermédiaires de crédit (UIC) en avril, c’est au tour de l’Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédit (APIC), qui revendique la représentation de plus de 50% des courtiers en prêts immobiliers, d’alerter le gouvernement sur la nécessité de mesures rapides pour agir sur la crise du logement en débloquant l’accès aux crédits immobiliers.
« Nous devons pouvoir trouver un équilibre entre la protection des emprunteurs, la maitrise du risque bancaire, et le rétablissement de l’offre de crédit immobilier », espère l'APIC dans une lettre ouverte adressée au Ministère en charge du Logement.
Soulignant que les profils particulièrement exclus aujourd’hui sont les primo-accédants à cause des exigences d’apport personnel et de la capacité d’emprunt impactée par la forte remontée des taux, l'APIC propose en premier lieu d’autoriser les banques à reprendre en compte le reste à vivre de tous les emprunteurs comme cela était encore le cas il y a quelques années.
Reste à vivre
« L’application stricte de la règle d’endettement de 35% ne permet ni de différencier les profils emprunteurs, ni de tenir compte de la composition du foyer », rappelle en effet l’association professionnelle. Le reste à vivre correspond à la part des revenus qu'il reste à un ménage pour financer ses dépenses courantes, une fois les charges d'emprunts payées, y compris les prêts à la consommation. Il y a quelques années, les banques exigeaient un montant minimum pour ce reste à vivre, par exemple 700 € pour un célibataire, 1.000 à 1.200 € pour un couple et 1.250 € pour un couple avec un enfant. Plus ce reste à vivre est important, moins la banque prend de risque lorsque l’emprunteur dépasse le taux d’endettement maximum qui est actuellement fixé à 35%.
L’Apic propose justement de fixer ce reste à vivre minimum à 600 € pour une personne seule, 1.100 € pour deux personnes, 1.350 € pour un foyer de 3 personnes, 1.600€ pour 4 personnes et 1.900 € pour 5 personnes. Tout cela avec une modulation qui pourrait être appliquée aux enfants et selon le lieu d’habitation (en fonction du coût de la vie). Au-dessus de ces montants, les emprunteurs seraient donc autorisés à dépasser le seuil d’endettement de 35%.
Investissement locatif
En ce qui concerne l’investissement locatif, fortement pénalisé actuellement, l’Apic invite à autoriser de nouveau l’application d’un calcul différentiel. En prenant en compte le solde entre les revenus et charges locatives du bien acheté pour le louer, ce mode de calcul permettait de minorer le taux d’endettement par rapport à la méthode de calcul classique actuellement appliquée. L’association rappelle au passage que la plupart des banques françaises pondèrent déjà avec précaution les revenus locatifs à venir, le plus souvent à 70% ou 80%.
L’Apic suggère aussi d’assouplir les conditions d’octroi des crédits pour les biens à faible consommation énergétique ou pour des passoires thermiques intégrant de la rénovation énergétique. C’est d’ailleurs une idée séduisante défendue depuis longue date par le courtier en ligne Pretto qui propose par exemple d’autoriser un taux d’endettement allant jusqu’à 38% pour ce type de financements.
Une solution séduisante pour favoriser les rénovations
« Nous considérons que cette augmentation de l’endettement n’impliquerait pas une augmentation du risque crédit, car ces investissements vont de pair avec une charge de chauffage réduite, et donc un reste à vivre amélioré. Ils correspondent aussi à un actif dont la valeur est protégée dans le temps, dans un contexte où les obligations environnementales sur les biens sont appelées à se renforcer », explique ainsi depuis des mois le président de Pretto, Pierre Chapon.
Pour des dossiers atteignant d’ores et déjà le plafond de 35%, une augmentation à 38% peut notamment permettre d’emprunter jusqu’à 9% supplémentaires sur 25 ans, ce qui correspond à un budget travaux de 18.000 € pour un montant moyen emprunté de 200.000 €. De quoi par exemple réaliser l’isolation des combles d’une maison ou installer une pompe à chaleur. Une idée particulièrement séduisante à l'heure où la priorité est à l’accélération des rénovations. D’autant que l’augmentation des mensualités de remboursement des ménages concernés serait largement compensée par la baisse des factures de chauffage…
