Les futures exigences de rénovation énergétique vont-elles peser sur l’offre locative ?

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Face à la future interdiction de location des passoires thermiques, un tiers des bailleurs envisagent de retirer leur bien du marché locatif. Autant envisagent d'engager des travaux.

Boursier.com

C’est l’un des volets de la loi Climat & Résilience qui avait fait couler beaucoup d’encre : l’interdiction, à compter de 2025, de la mise en location des logements les plus énergivores, va contraindre de nombreux bailleurs à engager de coûteux travaux pour continuer à louer leurs biens.

Votées cet été, ces nouvelles exigences qui rentreront en vigueur dans quatre ans sont encore méconnues d’une partie des propriétaires, montre une enquête de PAP réalisée ce mois-ci auprès de 6.177 d'entre eux : environ un tiers ignorent que les logements très gourmands en énergie (classés E, F et G par leur diagnostic de performance énergétique) seront progressivement interdits à la location entre 2025 et 2034.

Un tiers des propriétaires ne connaissent pas la note énergie de leurs biens

Surtout, un propriétaire sur trois ne sait pas si son ou ses biens sont visés par cette interdiction car il n’en connaît pas la "note" énergie. 38,5% déclarent ne pas être concernés par cette législation et 30,4% affirment posséder un ou plusieurs biens classés F et G.

La perspective de cette future législation décourage en tous les cas une bonne partie des bailleurs à l’idée de conserver leurs investissements locatifs : le sondage de PAP montre que près d’un tiers envisagent de se retirer progressivement de ce marché, « considérant que le calendrier et les contraintes qui y sont associés sont la goutte d’eau qui fait déborder le vase, a fortiori [pour ceux dont les biens sont situés] dans des zones soumises à l’encadrement des loyers », indique PAP. 43,5% pensent pour leur part qu’ils continueront à louer mais qu’ils ne réaliseront pas de nouvel investissement dans cette classe d’actifs.

Passoires thermiques : un tiers des bailleurs prêts à rénover

Parmi les propriétaires de logements F ou G (les plus énergivores), 16,7% déclarent qu’ils les revendront, tandis qu’un bon tiers sont prêts à s'engager dans des travaux de mise aux normes (35,7%).

En réalité, près de la moitié des logements loués en France rentrent potentiellement dans le champ d’application de la loi Climat : sur 7,3 millions de biens, environ 3,5 millions seraient classés E, F ou G selon les critères du nouveau diagnostic de performance énergétique, et donc à rénover dans les douze années à venir pour rester sur le marché.

Rendue urgente en raison des objectifs nationaux de réduction d’émissions de gaz à effet de serre, la rénovation du parc de logements français représente un défi de taille, non seulement en raison de la part importante de biens énergivores qu’il compte, mais aussi parce que les travaux nécessaires sont très coûteux.

Pour les biens les plus mal notés (F et G), le budget que ces interventions demandent aux propriétaires – a minima plus de dix milliers d’euros – leur est dans beaucoup de cas inabordable, et induit un horizon de retour sur investissement très long.

Un rythme de rénovation trop lent

En dépit de l’existence d’un florilège d’aides publiques (CEE, CITE puis MaPrimeRénov’, Anah, collectivités locales…) et de quelques dispositifs d’accompagnement (CoachCopro, Faire…), le rythme des rénovations entreprises par les Français reste insuffisant, et surtout inefficace : l’essentiel des travaux réalisés par les particuliers n’a eu que peu d’impact sur la réduction de l’empreinte énergétique des logements.

L’écrasante majorité de ces interventions ont consisté en des opérations "ponctuelles" comme des changements de fenêtres ou d’équipements de chauffage, et non pas en des travaux de rénovation globale, seul réel moyen de parvenir à réduire significativement l’impact thermique des bâtiments très énergivores.

Incitations fiscales

Pour donner de l’élan à ces rénovations globales, la loi Climat prévoit un ensemble de dispositions, telles que le déploiement d’un réseau national d’ "accompagnateurs rénovation", qui guideront les ménages dans leur démarche de rénovation énergétique, et un nouveau "prêt avance rénovation" (ex-"prêt avance mutation") ciblant les foyers modestes pour leur permettre de financer le reste à charge des travaux.

Des mesures considérées comme insuffisantes par une grande partie de la filière de l’immobilier. La FNAIM, Plurience et l’UNPI plaident pour davantage d’incitations fiscales. Elles proposent notamment de doubler le plafond des déficits fonciers pour les propriétaires qui engageraient de tels travaux, ou encore d’étendre le dispositif Denormandie aux biens classés F et G.

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