Les emprunts à taux variables capés font leur retour et cela peut être intéressant !

Et si la solution pour contourner le blocage de l’accès aux emprunts immobiliers causé par des seuils de l’usure actuellement inadaptés passait par les taux variables ? Ne cherchez pas de logique dans cette alternative, il n’y en en aucune, mais le marché français du financement immobilier vient de connaître de tels bouleversements que la situation est aujourd’hui à la fois inédite et surprenante. Tout est parti de la brusque remontée des taux obligataires (OAT 10 ans) qui ont entraîné les taux d’emprunt proposés par les banques, passés d’à peine plus de 1% sur 20 ans fin 2021 à environ 1,80% aujourd’hui avec même de plus en plus d’établissements bancaires affichant désormais des barèmes autour de 2%.

Un tiers des dossiers ne passent plus chez Meilleurtaux

Dans le même temps, les seuils de l’usure, ces fameux taux au-dessus desquels il est interdit de prêter (à la base pour protéger les emprunteurs) n’ont quasiment pas bougé car ils ne répercutent les taux de marché qu’avec environ 6 mois de décalage. Ces taux d’usure intègrent le taux nominal du crédit mais aussi le taux de l’assurance du crédit, les frais liés à la garantie, les honoraires et éventuels frais de dossier. Cette addition représente ainsi le taux annuel effectif global (TAEG). Avec un écart d’environ 75 points de base par rapport aux taux nominaux (1,80% sur 20 ans pour un taux d’usure de 2,57% sur 20 ans et +), les courtiers constatent aujourd’hui une augmentation très inquiétante des blocages qui touchent désormais tous les profils d’emprunteurs, même avec des revenus confortables. C’est le coût de l’assurance emprunteur qui fait le plus souvent dépasser le seuil de l’usure, en particulier pour les profils de plus de 40 ans. Avec l'âge en effet, même les délégations d’assurances ne permettent pas toujours de trouver des tarifs assez compétitifs.

Le courtier Meilleurtaux a de nouveau alerté ce matin sur cette situation. « Cela touche tout le monde, près d’un tiers de nos dossiers ne passent plus », dénonce Maël Bernier, Directrice de la communication de Meilleurtaux. « Certaines banques sont déjà presque au niveau de l’usure en présentant des taux à 2,20% sur 20 ans et sont seulement prêtes à faire des efforts pour une clientèle patrimoniale qui va placer son épargne », ajoute Maël Bernier. Pour bien comprendre, voici 3 exemples de refus de financement observés par le courtier touchant 3 profils d’emprunteurs bien différents :

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• Exemple 1 : pour un couple de 42 ans, aux revenus nets mensuels de 3.500€, qui emprunterait 220.000€ sur 20 ans à un taux de 1,85% hors assurance, avec une assurance quotité de 100% sur la femme et 50% sur l’homme, une assurance emprunteur de 0,40% et une caution de 2.260€, le TAEG est au total de 3,04%. Le taux d’usure est dépassé, donc le dossier fatalement refusé.
• Exemple 2 : pour un célibataire de 30 ans, aux revenus nets mensuels de 2.500€, qui emprunterait 150.000€ sur 25 ans à un taux de 2% hors assurance, avec une assurance quotité de 100%, une assurance emprunteur de 0,27% et une caution de 1.700€, le TAEG est au total de 2,59%. Le taux d’usure est dépassé dans ce cas de figure également, le dossier ne passe pas.
• Exemple 3 : pour un couple de 46 ans, aux revenus nets mensuels de 8.000€, qui emprunterait 500.000€ sur 19 ans à un taux de 1,65% hors assurance, avec une assurance quotité de 100% sur l’homme et 50% sur la femme, une assurance emprunteur de 0,30% pour l’homme et 0,40% pour la femme, puis une caution de 4.500€, le TAEG est au total de 2,67%. Le taux d’usure est là aussi dépassé, donc le dossier est également refusé dans ce cas.

La solution des taux variables

Pour abaisser son TAEG et contourner l’obstacle des taux d’usure, à part la délégation d’assurance pour espérer obtenir un tarif moins élevé, il y a donc peut-être une autre solution : les taux variables. Ils avaient totalement disparu ces dernières années avec la baisse régulière des taux mais semblent faire leur retour. Cela est encore tout nouveau puisque Meilleurtaux vient de recevoir ces jours-ci quelques offres de la part de caisses régionales de banques mais Maël Bernier pense que le retour des propositions de taux variables devrait se confirmer.

Les offres citées par Meilleurtaux sont intéressantes car elles bénéficient d’un taux de départ attractif à 1,20% sur 20 ans tout en étant capés 1, c’est-à-dire que le taux de l’emprunt ne peut pas être révisé de plus d’1 point sur la durée du crédit, soit 2,20% maximum. Pour ce type de prêt, la révision du taux se fait tous les ans par rapport à l’Euribor 3 mois, un taux interbancaire encore nettement négatif ces derniers mois mais qui remonte actuellement proche de 0 et qui a toutes les chances de poursuivre ce mouvement. A 1,20% sur 20 ans contre une moyenne actuelle de 1,80% pour un emprunt à taux fixe, cet écart peut en tout cas permettre de contourner l’obstacle du seuil de l’usure grâce à un taux nominal nettement plus bas, tout en limitant les risques puisque dans l’exemple de 200.000 € emprunté, la mensualité du crédit ne pourra augmenter que d’environ 90 € si le taux est révisé jusqu’à 2,20%.

L’autre obstacle du taux d’endettement

Ces taux variables ne sont cependant pas adaptés à tous les profils d’emprunteurs et ont peu de chance de de développer à grande échelle à court terme. Pendant ce temps-là, les taux d’emprunt devraient continuer à augmenter dans les mois à venir et les prochains seuils de l’usure ne seront révisés que le 1er octobre. Maël Bernier redoute donc « un marché totalement bloqué en septembre-octobre si la formule de calcul des taux d’usure n’est pas modifiée ». Surtout que les taux d’usure ne sont pas le seul facteur bloquant. La remontée des taux nominaux exclut déjà de plus en plus d’emprunteurs à cause du taux d’endettement maximum imposé par les banques qui ne peut pas toujours être réduit par une augmentation de l’apport personnel. Chez Meilleurtaux, la proportion des dossiers non finançables car dépassant un taux d’endettement de 40% approche désormais 30% à comparer à un peu plus de 20% en janvier 2021.