Certains professionnels de la transaction immobilière pensent qu'on pourrait observer à l’avenir des décotes de prix allant jusqu’à 30%.
Cela fait désormais 1 an que la loi Climat et résilience a été adoptée. La première conséquence concrète en matière de location de logements énergivores va très bientôt apparaître car elle entrera en vigueur à partir de ce jeudi 25 août. Dans quelques jours, les propriétaires de logements présentant un diagnostic de performance énergétique (DPE) F ou G, considérés comme des passoires énergétiques, ne pourront plus augmenter leur loyer.
Ce gel de loyers s’appliquera dans le cadre d’une relocation ou en application d’une clause d'indexation (IRL) pour un contrat en cours. La loi Climat interdit également la majoration contractuelle du loyer consécutive à des travaux d’amélioration, à moins bien sûr que ces travaux permettent au logement d’obtenir au moins une lettre E du DPE.
Les échéances à venir
A partir de janvier 2023, il deviendra ensuite interdit de louer les logements G les plus énergivores dont la consommation énergétique dépasse 450kwh/m², puis tous les logements G en 2025, les logements F en 2028 avant que l’interdiction ne soit étendue aux logements E en 2034. Des dates qui restent à confirmer car elles sont souvent jugées intenables par les professionnels de l’immobilier, en particulier pour les appartements en copropriété soumis à des contraintes de vote des travaux.
Pour la première interdiction de janvier 2023, l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) estime que cela concernera 140.000 logements du parc locatif privé. Au total, environ 1,58 million de logements en location (1 million d’appartements et environ 580.000 maisons d'après l'ONRE) sont des passoires énergétiques F et G que leurs propriétaires vont devoir rénover s’ils veulent continuer à les louer dans les prochaines années.
Valeur verte des logements
Ces échéances sont logiquement en train de renforcer la valeur verte des logements, c’est-à-dire les décotes de prix observées entre les appartements ou maisons les mieux notés et les passoires énergétiques F et G. Dans les régions où la demande de logements est très supérieure à l'offre, ces décotes restent cependant beaucoup plus faibles, souvent inférieures à 10% pour les appartements sachant que cette valeur verte est généralement plus prononcée pour les maisons.
Audit énergétique reporté à avril 2023
L’obligation de faire réaliser un audit énergétique (à la charge du vendeur) pour la vente de maisons classées F ou G va renforcer cette dimension mais ce ne sera finalement pas pour tout de suite. La mise en place de cet audit énergétique, qui concernera aussi les immeubles collectifs en monopropriété mais pas les appartements en copropriété, a encore été reportée du 1er septembre 2022 au 1er avril 2023. Le document devra être remis au candidat acquéreur dès la première visite du bien, et être joint à la promesse de vente, en plus du diagnostic de performance énergétique (DPE).
En complément du DPE, l’acquéreur disposera donc d’un document détaillant les travaux nécessaires pour conduire une rénovation performante par étapes et même une rénovation permettant d’atteindre directement la classe C. De quoi chiffrer les travaux et appuyer les négociations de prix en conséquence. Jusqu'à présent, les notaires n'ont jamais mesuré de décotes excédant 20% (même pour les maisons) mais certains professionnels de la transaction immobilière pensent qu'on pourrait observer à l’avenir des décotes de prix allant jusqu’à 30%.
Exemples de budgets de rénovation pour une maison
« Avec la mise en place de l’audit énergétique obligatoire avant la vente des passoires thermiques, c’est une partie du parc immobilier qui risque de subir une décote de prix, qu’on note d’ailleurs d’ores et déjà dans certaines régions », résume Romain Villain, directeur des études de la plateforme de rénovation énergétique Heero, qui accompagne les propriétaires et bailleurs dans leur projet de rénovation avec les solutions de financement adaptées à leur situation.
Pour donner des ordres d’idée, Heero estime entre 150 € et 450 € par m² le budget moyen d’une rénovation énergétique pour gagner une ou deux classes de DPE. Pour la rénovation globale et totale d’une maison de 100 m², cela donne par exemple un budget total compris entre 30.000 et 45.000 €. Heero cite quelques postes de dépenses comme l’installation d’une pompe à chaleur qui revient entre 6.000 et 10.000 €, l’installation d’une VMC double flux entre 4.000 € et 8.000 €, l’isolation des murs par l’intérieur entre 60 et 120 €/m² ou l’isolation des murs par l’extérieur entre 80 et 120 €/m².
