Les échéances approchent pour un renforcement de la valeur verte des logements

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Certains professionnels de la transaction immobilière pensent qu'on pourrait observer à l’avenir des décotes de prix allant jusqu’à 30%.

Reuters

Cela fera bientôt 1 an que la loi Climat et résilience a été adoptée. La première conséquence concrète en matière de location de logements énergivores va ainsi bientôt apparaître car elle entrera en vigueur à partir du 25 août. Dans 1 mois pile, les propriétaires de logements présentant un diagnostic de performance énergétique (DPE) F ou G, considérés comme des passoires énergétiques, ne pourront plus augmenter leur loyer.

Ce gel de loyers s’appliquera dans le cadre d’une relocation ou en application d’une clause d'indexation (IRL) pour un contrat en cours. La loi Climat interdit également la majoration contractuelle du loyer consécutive à des travaux d’amélioration, à moins bien sûr que ces travaux permettent au logement d’obtenir au moins une lettre E du DPE.

Les échéances à venir

A partir de janvier 2023, il deviendra ensuite interdit de louer les logements G les plus énergivores dont la consommation énergétique dépasse 450kwh/m², puis tous les logements G en 2025, les logements F en 2028 avant que l’interdiction ne soit étendue aux logements E en 2034. Des dates qui restent à confirmer car elles sont souvent jugées intenables par les professionnels de l’immobilier, en particulier pour les appartements en copropriété soumis à des contraintes de vote des travaux.

Valeur verte des logements

Ces échéances sont logiquement en train de renforcer la valeur verte des logements, c’est-à-dire les décotes de prix observées entre les appartements ou maisons les mieux notées et les passoires énergétiques F et G. Dans les régions où l’offre de logements reste très supérieure à la demande, ces décotes restent cependant beaucoup plus faibles, souvent inférieures à 10% pour les appartements sachant que cette valeur verte est généralement plus prononcées pour les maisons.

Dès le 1er septembre prochain, l’obligation de faire réaliser un audit énergétique (à la charge du vendeur) pour les maisons classées F ou G va renforcer cette dimension. En complément du DPE, l’acquéreur disposera en effet d’un document détaillant les travaux nécessaires pour conduire une rénovation performante par étape et une rénovation permettant d’atteindre directement la classe B. De quoi chiffrer les travaux et appuyer les négociations de prix en conséquence. Jusqu'à présent, les notaires n'ont jamais mesuré de décotes excédant 20% (même pour les maisons) mais certains professionnels de la transaction immobilière pensent qu'on pourrait observer à l’avenir des décotes de prix allant jusqu’à 30%.

Exemples de budgets de rénovation pour une maison

« On estime que le parc locatif français compte plus de 2 millions de passoires thermiques, avec 1 logement loué sur 6 concerné. Il y a donc un vrai enjeu à accompagner, encourager et aider les investisseurs à effectuer des travaux de rénovation énergétique afin de rendre le parc plus économe, d’alléger la facture des locataires mais aussi de valoriser leur bien. En effet, avec la mise en place de l’audit énergétique obligatoire avant la vente des passoires thermiques, c’est une partie du parc immobilier qui risque de subir une décote de prix, qu’on note d’ailleurs d’ores et déjà dans certaines régions », résume Romain Villain, directeur des études de la plateforme de rénovation énergétique Heero, qui accompagne les propriétaires et bailleurs dans leur projet de rénovation avec les solutions de financement adaptées à leur situation.

Pour donner des ordres d’idée, Heero estime entre 150 € et 450 € par m² le budget moyen d’une rénovation énergétique pour gagner une ou deux classes de DPE. Pour la rénovation globale et totale d’une maison de 100 m², cela donne par exemple un budget total compris entre 30.000 et 45.000 €. Heero cite quelques postes de dépenses comme l’installation d’une pompe à chaleur qui revient entre 6.000 et 10.000 €, l’installation d’une VMC double flux entre 4.000 € et 8.000 €, l’isolation des murs par l’intérieur entre 60 et 120 €/m² ou l’isolation des murs par l’extérieur entre 80 et 120 €/m².

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