Les droits de mutation encaissés par les départements devraient dépasser 12 milliards d'euros cette année

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Cette manne se répartit très inégalement entre les départements et d'après nos estimations, Paris pourrait récupérer 1,3 milliard d'euros en 2019...

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Qui dit année exceptionnelle pour le marché immobilier ancien, dit année exceptionnelle pour les finances des départements qui encaissent la majeure partie des droits de mutation. D’après les dernières estimations des professionnels de l’immobilier, un nouveau record de transactions devrait être atteint cette année autour de 1 million, ce qui marquerait une légère progression de 3 à 4% par rapport au niveau déjà très élevé de 2018. En 5 ans, la hausse est impressionnante : plus de 300 000 ventes supplémentaires (+44%).

Jusqu’à 4,5% du montant de la transaction

Lors d’une transaction, l’acquéreur paie ce que l’on appelle abusivement les « frais de notaire », qui représentent de 7,5% à 8% du prix. Mais les émoluments du notaire ne représentent qu’une petite partie de ces frais (environ 1% du prix de vente). L’essentiel est constitué de taxes (les droits de mutation à titre onéreux ou DMTO). Et c’est le département qui en capte la majeure partie.

Ceci est d’autant plus vrai que depuis 2014, les départements ont été autorisés à relever leur ponction de 3,8% à 4,5% du prix de vente. Sans surprise, rares sont les collectivités qui ont décidé de rester au taux de 3,8% : il ne reste plus que l’Isère, l'Indre, le Morbihan et Mayotte.

56% de recettes en plus en 5 ans

Le dernier rapport de l’Observatoire des finances et de la gestion publique locales donne une idée de l’évolution des recettes. Entre 2013 et 2016, les DMTO encaissés par les départements étaient déjà passés de 7,16 milliards à 9,55 milliards d’euros, soit une hausse de 33,4%. En 2017, le montant a bondi à 11,15 milliards (+17%) avant d’atteindre 11,52 milliards en 2018 (+4%). De 2013 à 2018, la hausse est donc spectaculaire (+56%) et ces recettes supplémentaires ont permis de compenser en grande partie la baisse des dotations de l’Etat dont souffrent les collectivités locales.

Et cette année ?

Avec la hausse des prix de l’immobilier particulièrement marquée dans les grandes agglomérations comme Paris et Lyon et la progression des volumes de transactions, un nouveau record de DMTO est bien sûr attendu cette année. D’après les dernières estimations publiées en août par le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGED), on devrait cumuler cette année environ 260 milliards d’euros de mutations taxées au taux de droit commun et près de 90 milliards d’euros de mutations taxées au taux dérogatoire (neuf, marchand de biens, cessions à titre gratuit). Sur cette base, on peut estimer les DMTO encaissés par les départements autour de 12,3 milliards d’euros pour 2019 d'après nos calculs, soit une nouvelle progression de l’ordre de 7%.

Une manne très inégalement répartie

Pour autant, cette manne se répartit très inégalement entre les départements. Les 10 départements les moins actifs en termes de ventes immobilières ne représentent que 1% du montant total des transactions en France. A l’inverse, les 10 départements les plus actifs cumulent plus de 40% du total avec une écrasante domination de Paris (à la fois ville et département) qui représente à elle seule plus de 27 milliards de transactions et plus de 1 milliard de droits de mutations (on peut même estimer à 1,3 milliard les DMTO encaissés en 2019 par la capitale). Paris bénéficie surtout de la cherté de ses prix qui dépassent de 2 à 6 fois ceux des autres régions.

Parmi les départements qui bénéficient le plus de cette manne, on retrouve aussi les zones les plus dynamiques où les prix ont fortement progressé ces derniers mois (Hauts-de-Seine, Rhône) et aussi le Sud-Est où les transactions du bord de mer assurent un fonds de roulement toujours conséquent (Alpes-Maritimes, Bouches-du-Rhône, Var). En Lozère, dans la Creuse ou dans le Cantal, même si la comparaison reste anecdotique, les droits de mutation qui reviennent à ces départements sont jusqu’à 200 fois moins importants qu’à Paris.

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Immobilier
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