Le réseau d’agences immobilières L’Adresse rappelle que les primo-accédants peuvent obtenir un prêt à taux zéro peuvent obtenir un prêt à taux zéro (PTZ), sous réserve que l’enveloppe de travaux représente 25% du montant de l’acquisition.
A l’heure où davantage de vendeurs souhaitent se débarrasser de logements avec un mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE) les plaçant dans la catégorie des passoires énergétiques (F et G), acheter de tels biens peut permettre de bénéficier de plusieurs aides, à condition bien sûr de les rénover correctement.
Le réseau d’agences immobilières L’Adresse recommande en particulier aux primo-accédants dont la hausse des taux d’emprunt a comprimé le budget d’acquisition de s’intéresser à ces appartements ou maisons à rénover car ils peuvent obtenir un prêt à taux zéro (PTZ), sous réserve que l’enveloppe de travaux représente 25% du montant de l’acquisition.
Il faut également respecter certains plafonds de revenus et acheter dans les zones B2 et C, c’est-à-dire en dehors des grandes agglomérations, pour bénéficier d’un PTZ dans l’ancien. Mais ce prêt est très intéressant puisqu’il permet de financer jusqu’à 40% du montant de l’opération à 0%, avec un différé de remboursement 5 à 15 ans, ce qui permet au final de faire baisser fortement le coût du financement. Un coût qui n’a cessé d’augmenter ces derniers mois : en un peu plus d’un an, les taux d’emprunt ont triplé, passant d’à peine plus de 1% sur 25 ans à 3%.
Plus de 40.000 € d’économies
Le réseau d’agences cite l’exemple d’un couple avec deux enfants achetant cette année à Rochefort (ville située en zone B2) une maison de 200.000 € pour laquelle 50.000 € de travaux d’amélioration et de rénovation énergétique vont être réalisés, soit une opération totale de 250.000 €. Avec un revenu fiscal de référence est de 40.000 €, ce couple peut obtenir un PTZ de 88.000 € qu'il remboursera après 5 ans de différé (0 €/mois) à raison de 489 €/mois pendant 15 ans.
En supposant que ce couple dispose de 20% d’apport (50.000 €), on peut estimer qu’il va économiser environ 44.000 € sur le coût de son crédit bancaire, soit quasiment le budget des travaux. Sans PTZ, il aurait en effet dû emprunter 200.000 € sur 20 ans autour de 2,8%. Grâce au PTZ, 112.000 € suffisent sur 15 ans à 2,6%.
Améliorer son budget
Le recours à un PTZ avec travaux peut aussi permettre de financer une acquisition qui aurait été refusée par la banque en raison d’un taux d’endettement trop élevé. Compte tenu de la hausse des taux, ce couple aurait en effet du mal à trouver un prêt pour financer l’achat d’une maison de plus de 300.000 €. En se tournant vers une villa à rénover moins chère, autour de 260.000 € avec 50.000 à 60.000 € de travaux, l'achat deviendrait alors finançable grâce au PTZ.
Tout cela demande bien sûr de parvenir à une bonne négociation du prix de la maison avec travaux, de bien évaluer le coût de la rénovation et de supporter la contrainte du suivi et du délai de ces travaux.
Intéressant aussi pour les investisseurs
L’Adresse rappelle que l’achat de passoire énergétique peut également être intéressant pour un investisseur grâce à deux dispositifs : le Denormandie et le déficit foncier. Avec le Denormandie, l’investisseur peut bénéficier dans certaines villes moyennes d’une économie d’impôt allant jusqu’à 21% du prix du bien incluant les travaux pour une durée de location de 12 ans. Concernant le déficit foncier, son plafond vient d’être doublé à 21.400 € pour les années 2023-2025 à condition que les travaux énergétiques permettent au logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025.
« Pour un investisseur, acheter une passoire pour la rénover peut-être un bon calcul : le déficit foncier généré peut neutraliser les revenus fonciers déjà existants et l'excédent éventuel peut être reporté sur le revenu global de l'année suivante pendant six ans. En outre, réaliser des travaux de rénovation énergétique sur un bien permet sa mise sur le marché de la location de façon pérenne, avec une perspective de plus-value ‘verte’ si le DPE atteint ensuite les meilleurs niveaux », analyse le président de l’Adresse, Brice Cardi.
