Meilleurtaux s’attend à 50 points de base de + sur les taux d’ici l’été, ce qui porterait le coût du crédit à plus de 3,5% sur 20 ans et proche de 4% sur 25 ans.
On pourrait croire le marché du crédit immobilier sinistré en ce début d’année à cause de la remontée des taux d’emprunt dont la rapidité a été inédite puisqu’ils ont triplé en 15 mois, passant de 1% sur 20 ans début 2022 à 3% aujourd’hui. « La plupart des crédits sur 20 ans sont désormais accordés entre 3% et 3,20% avec de très rares offres à 2,9% pour les meilleurs dossiers », précise le courtier en prêts immobiliers Meilleurtaux.
L’envie d’acheter reste très présente
Pour autant, Meilleurtaux observe un niveau de demande toujours élevé même s’il est en nette baisse par rapport à un début 2022 très dynamique. Le nombre de demandes de prêts déposées sur Meilleurtaux est ainsi en baisse d’environ 14% sur un an. Maël Bernier, Directrice de la communication de Meilleurtaux, constate que l’envie d’acheter reste très présente mais se heurte bien sûr plus souvent à l’obstacle du taux d’endettement maximum de 35%, forcément beaucoup plus difficile à contourner avec le niveau actuel des taux.
De plus en plus de dossiers impossibles à financer
Chez Meilleurtaux, la proportion des dossiers finançables avec un taux d’endettement inférieur à 35% est déjà tombée à 56% aujourd’hui contre 64% en janvier 2022. Dans le même temps, près de 45% des dossiers reçus par le courtier n’ont plus aucune chance d’être financés car ces emprunteurs affichent un taux d’endettement supérieur à 40%. Cette proportion a fortement augmenté ces derniers mois par rapport à environ 35% en novembre 2022.
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Ce taux d’endettement, qui correspond à la part des revenus consacrée au remboursement des mensualités de crédits, assurance emprunteur comprise, reste très surveillé par les autorités de régulation. Or, la seule façon de réduire ce taux d’endettement est de mobiliser davantage d’apport personnel, ce qui n’est bien sûr pas toujours possible, ou d’allonger la durée d’emprunt sachant qu’on est plafonné à 25 ans dans l’ancien.
La règle des 35% est parfois trop stricte
Cette règle des 35% édictée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), avec quand même une petite marge de flexibilité ciblée sur les primo-accédants, est le « principal problème du moment », souligne Maël Bernier qui appelle à la revoir pour la rendre moins stricte, au moins pour pour certaines catégories d’emprunteurs comme les investisseurs. D’une manière générale, Meilleurtaux déplore que les banques ne peuvent plus vraiment prendre en compte le reste à vivre des emprunteurs où les salaires évolutifs de certains primo-accédants.
Bientôt 4% sur 25 ans
En attendant, emprunter aujourd’hui à 3% est certainement mieux que d’attendre une baisse des prix de l’immobilier qui tarde à se matérialiser alors que la poursuite de la hausse des taux paraît inéluctable à court terme. Meilleurtaux s’attend à 50 points de base de + sur les taux d’ici l’été, ce qui porterait le coût du crédit à plus de 3,5% sur 20 ans et proche de 4% sur 25 ans. « Nous observerions alors une baisse supplémentaire de 17% des emprunteurs finançables par rapport à aujourd’hui », craint le courtier.
Les Français ont quand même de la chance
« Les Français ont la chance d’emprunter à taux fixe avec la possibilité de renégocier si les taux baissent d’ici quelques années », ajoute Maël Bernier. Concernant la baisse des prix de l’immobilier, Maël Bernier reste assez prudente en évoquant une fourchette de -3% à -5% qui serait comme toujours inégale en fonction du type de biens et des régions.
Maël Bernier appuie ce scénario par le fait que la baisse de la demande solvable de logements s’accompagnerait d’une diminution de l’offre avec le retrait de beaucoup de secundo-accédants ayant un emprunt en cours à taux très bas et qui préfèrent donc ajourner leur projet de déménagement. Pas de quoi précipiter une chute des prix donc, contrairement à d’autres pays où les taux variables peuvent entraîner des ventes forcées et déséquilibrer davantage le rapport entre l’offre et la demande…
