L’emballement du marché immobilier ancien sera-t-il durable ?

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Le record de transactions attendu cette année ne peut pas être dissocié de la crise sanitaire qui a transformé le marché immobilier en accélérant la mobilité des Français.

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La dernière note de conjoncture immobilière des notaires confirme le nouveau record de transactions de logements anciens qui se profile cette année autour de 1,2 million. Ce niveau dépasserait d’environ 12% le précédent record de 2019 à 1,07 million de transactions. Cela représenterait aussi un nouveau record de taux de rotation des logements (nombre de ventes rapporté au parc français de logements) qui se situerait autour de 3,3% alors qu’il n’avait quasiment jamais dépassé les 3% par le passé. Ce chiffre appelle à s’interroger sur le caractère exceptionnel de l’année 2021 qui a certainement connu une accélération de certains projets de déménagements mûris durant la crise sanitaire. « Ces volumes ne seraient-ils pas révélateurs de transactions qui ne se feront pas demain ? », s’interrogent ainsi les notaires.

Comportements immobiliers inhabituels

Car ce record de transactions ne peut être dissocié de la crise sanitaire qui a transformé le marché immobilier en accélérant la mobilité des Français. De quoi se pencher à nouveau sur ces comportements immobiliers inhabituels, notamment les déplacements des grands centres métropolitains vers des communes de plus petite taille pour répondre à des envies de verdure, avec souvent le passage d’un appartement à une maison. Les notaires refusent toujours le terme d’« exode » urbain car la tendance constatée ne concerne qu’une partie de la population en capacité de s’organiser, tant personnellement que professionnellement. « Elle n’intéresse pas la majorité de la population française et, corrélativement, pas non plus celle des accédants à la propriété. Cette tendance, liée aux confinements, pourrait en fait n’impliquer qu’une population précise et limitée, sociologiquement définie (âge, profession…) », analysent-t-ils.

Des grandes villes trop chères

Les notaires pensent en revanche que ce mouvement vers des communes plus petites où la pression foncière est moins forte pourrait concerner davantage de personnes qui n’ont désormais plus la capacité d’acquérir un bien dans les grands centres urbains, au regard du niveau des prix ou de l’absence de terrains pour faire construire. Car si ce n’est pas dans les grandes villes que les prix ont augmenté le plus fortement cette année (environ +6% en moyenne nationale mais jusqu’à +20% dans quelques villes moyennes), ils ont quand même progressé à de rares exceptions près comme Paris. Et la baisse des taux d’emprunt immobiliers n’est désormais plus en mesure de compenser ce rythme. Les acquéreurs doivent donc emprunter davantage ou mobiliser un apport personnel plus important, mais tous n’ont pas la capacité de le faire…

Rééquilibrage entre les territoires

Tout cela fait aussi dire aux notaires que si les taux bas et l’entrain collectif laissent augurer d’une fin d’année 2021 toujours haussière, le marché immobilier pourrait reprendre ensuite le rythme observé avant la crise, avec un volume de transactions dans l’ancien oscillant autour du million, ce qui resterait conséquent. En allant plus loin, on peut aussi imaginer que le rééquilibrage entre les territoires continue avec probablement une poursuite de la hausse des prix dans les villes moyennes les plus dynamiques et les mieux pourvues en infrastructures de transport.

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