Le taux le plus bas n’est pas toujours la meilleure affaire

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Le taux nominal n’intègre pas les éléments annexes comme l’assurance ou les frais. Il est donc important de regarder les offres un peu plus en détail.

Reuters

Actuellement, les taux immobiliers vont de record en record incitant les candidats à l’emprunt à chasser la bonne affaire. 1%, voire moins sur des durées courtes… Les offres sont alléchantes. Toutefois, il est important de ne pas s’arrêter à ces taux d’appel.

Le taux nominal mis en avant dans la négociation ne reflète en effet qu’une partie du financement. Et de ce fait, le taux le plus bas ne constitue pas toujours la meilleure offre.

Les faiblesses du taux nominal

Le taux nominal représente le loyer de l’argent prêté. Si le taux est de 1,2%, un emprunt de 100.000 euros sur 10 ans coûtera par exemple 884,75 euros par mois.

En revanche, ce taux nominal n’intègre pas les éléments annexes du financement, comme l’assurance ou les frais de dossier.

Imaginons que le financement de 100.000 euros pris en exemple impose 500 euros de frais de dossier. En réalité, le client va devoir emprunter 100.500 euros au taux de 1,2% et paiera une mensualité de 889,17 euros. Rapporté au capital réellement mis à disposition (100.000 euros), cette mensualité correspondra à un taux d’emprunt réel de 1,3%.

Supposons maintenant que le client trouve une offre au taux nominal de 1,1%. La mensualité nue sera de 880,39 euros, soit moins que les 884,75 euros exigés avec un taux de 1,2% (ce qui est parfaitement logique). Ceci étant, en raison d’un montage plus complexe, la banque exige ici 1.500 euros de frais de dossier. En intégrant ces frais de dossier, la mensualité passera à 893,59 euros et le taux réel de l’emprunt à 1,4%.

Comme le prouve cet exemple volontairement exagéré, le taux nominal le plus faible n’est pas nécessairement le plus économique. Avec un taux de 1,2%, l’emprunteur remboursera 889,17 euros par mois alors qu’avec un taux de 1,1%, sa mensualité sera de 893,59 euros. De la même façon, une assurance interne onéreuse peut contrebalancer les bénéfices d’un taux d’appel attractif.

Que faut-il alors regarder ?

Pour comparer efficacement des offres, le plus simple est de regarder les mensualités réelles, c’est-à-dire celles qui tiennent compte des frais et de l’assurance. Elles représentent le vrai coût pour l’emprunteur « toutes charges comprises ».

De même, il apparaît plus judicieux de se pencher sur le TAEG que de regarder le taux nominal. Le taux annuel effectif global (ou TAEG) est en effet un taux qui intègre tous les éléments du dossier en faisant directement le lien entre le capital mis à disposition et la charge de remboursement mensuelle. Autrement dit, si le taux nominal peut être trompeur, le TAEG le plus faible est nécessairement le plus économique.

Comparaisons de deux prêts de 100.000 euros sur 10 ans
L'Argent & Vous
Prêt 1Prêt 2
Taux nominal1,2%1,1%
Mensualité nue884,75 €880,39 €
Frais de dossier500 €1.500 €
Capital réellement emprunté100.500 €101.500 €
Mensualité avec frais de dossier889,17 €893,59 €
Capital mis à disposition100.000 €100.000 €
TAEG1,3%1,4%
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Immobilier
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