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Le caractère obligatoire de ce plan pluriannuel de travaux est à nuancer car les décisions d’engager les travaux resteront soumises au vote des copropriétaires en AG.
La mise en place d’un plan pluriannuel de travaux à partir de 2023 dans les immeubles en copropriété vient d’être confirmée par le vote en première lecture du projet de loi Climat et Résilience issu des travaux de la Convention citoyenne pour le climat. Le texte apporte des détails complémentaires à ce projet même si certaines précisions pratiques seront encore nécessaires.
Le but est de provisionner chaque année des fonds, proportionnellement à une estimation des travaux de rénovation à réaliser dans les dix prochaines années afin de déclencher plus facilement une décision commune, jamais facile en copropriété. Ce plan permettra ainsi à toutes les copropriétés de mieux anticiper, programmer puis voter les travaux de rénovation portant sur les parties communes.
Prévenir les risques
« Il était temps ! », nous rappelait dernièrement Olivier Princivalle, président-adjoint de la FNAIM du Grand Paris et syndic en région parisienne, pour qui ce texte va dans la bonne direction même si « beaucoup de retard a été pris » puisque les professionnels réclamaient déjà un tel outil depuis la loi Alur de 2014… « Il faut prendre en compte l’état des parties communes, essentielles et partie intégrante de l’immeuble, afin de prévenir les risques, mieux entretenir les résidences sur le long terme et empêcher que le bâtiment se détériore. Cela pourrait d’ailleurs éviter des drames comme on a pu le voir dans le passé à Marseille », souligne Olivier Princivalle, en insistant sur le fait qu’il ne faut pas limiter ce plan à l’amélioration énergétique.
« Cela permettra aussi d’intéresser les propriétaires à l’état de leur immeuble, d’anticiper les charges avec une planification financière et peut-être de pallier les impayés en informant mieux les acquéreurs qui pourront consulter ce plan avant d’acheter un logement en copropriété », ajoute Olivier Princivalle.
Un caractère obligatoire à nuancer
Dès lors que l’immeuble a plus de 15 ans, l’assemblée générale des copropriétaires devra ainsi débattre en vue de l’adoption de de tout ou partie de ce plan pluriannuel pour préparer le financement des travaux à réaliser. Les modalités seraient votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
On peut donc souligner que le texte rend seulement obligatoire la rédaction de ce plan pluriannuel de travaux sur la base d’une analyse technique (diagnostic technique global ou nouveau DPE) mais que sa mise en place restera soumise au vote des copropriétaires, de même que chaque tranche de travaux.
Un "super" fonds de travaux
Le montant provisionné chaque année viendrait abonder le fonds de travaux qui est aujourd’hui encore facultatif pour les petites copropriétés de moins de 10 lots (ou si le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir) et dont l’obligation de collecte reste limitée à un minimum de 5% du montant des charges prévisionnelles ordinaires de l'année.
A partir d’une analyse du bâti et d’un diagnostic technique, serait établie une liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie. L’estimation du coût de ces travaux et leur hiérarchisation conduirait ensuite à fixer un échéancier des travaux qui doivent être réalisés dans les 10 prochaines années.
Au minimum 2,5% du montant des travaux prévus
Comme dans le cas du fonds de travaux déjà existant, ce nouveau fonds serait alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, d’un montant correspondant au minimum à 2,5% du montant des travaux prévus dans le plan adopté, sans pouvoir être inférieur à 5% du budget annuel prévisionnel de fonctionnement de la copropriété. L’assemblée générale pourra toujours voter un montant supérieur.
Avec l’exemple d’un budget de 300.000 € de travaux correspondant à un futur ravalement de façade et une réfection de la VMC, les copropriétaires devraient verser chaque année au moins 7.500 €, à répartir selon leurs tantièmes. Actuellement, si le budget prévisionnel de cette résidence s’élève à 50.000 €, le fonds de travaux n’oblige à provisionner que 2.500 €.
Attaché au lot
Comme c’est le cas aujourd’hui pour le fonds de travaux, les sommes versées dans le cadre du plan pluriannuel de travaux seraient attachées aux lots et entreraient définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donneraient donc pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires lors de la revente du logement. Au propriétaire donc de négocier ce sujet avec l’acquéreur en l’intégrant dans le prix de vente...
A partir de 2023
Sous réserve de l’examen du texte en deuxième lecture devant le Sénat, ce plan entrerait en vigueur le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de 51 à 200 lots et pas avant 2025 pour les petites copropriétés comprenant moins de 51 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Il serait actualisé au maximum tous les dix ans.
a retenir
Le projet de plan pluriannuel de travaux devra notamment comprendre une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation, une évaluation du niveau de performance énergétique que la partie des travaux concernant des économies d’énergie permettrait d’atteindre et une proposition d’échéancier pour les 10 prochaines années. Le projet de plan pluriannuel de travaux devra être présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision.
