Les professionnels du Pôle Habitat de la Fédération Française du Bâtiment (FFB) estiment déjà les surcoûts liés aux nouvelles performances environnementales entre 6% et 9%.
A partir de l’an prochain (2023 et 2024), les investisseurs souhaitant bénéficier du dispositif fiscal Pinel devront respecter plusieurs conditions pour conserver les réductions d’impôt à taux plein. Les taux actuels du Pinel (12%, 18% et 21% pour des engagements de location de respectivement 6, 9 et 12 ans) seront ainsi maintenus pour les logements neufs situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou pour les logements justifiant à la fois de normes environnementales exemplaires et respectant plusieurs critères de qualité d’usage et de confort.
On parlera alors de “Pinel+” pour cette deuxième catégorie dont on connaît désormais toutes les caractéristiques :
- Une surface minimale par typologie : 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5.
- Des espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5.
- A partir du 3 pièces (T3), ces logements devront également bénéficier d'une ouverture sur l'extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins deux façades d'orientations différentes, autrement dit une double exposition qui permet le plus souvent à un appartement d’être traversant.
Performances énergétiques et environnementales
Quant aux performances environnementales, elles devront aller plus loin que la nouvelle réglementation RE2020 entrée en vigueur pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022 en anticipant dès l’an prochain les exigences prévues pour 2025. La RE2020 doit en effet évoluer avec des exigences renforcées tous les 3 ans (2025, 2028 et 2031). Pour ces mêmes logements acquis en 2024, ils devront par ailleurs respecter la classe A du DPE.
De telles performances auront bien sûr un coût que nous avons tenté de chiffrer. Le jalon 2025 de la RE2020 impose des critères plus sévères en matière d’empreinte carbone, à la fois pour l’énergie consommée (chauffage notamment) mais aussi pour l’impact des matériaux de construction. La première conséquence sera quasiment de bannir les chaudières à gaz, qui restent aujourd’hui le mode de chauffage le plus répandu dans le logement collectif, au profit des pompes à chaleur (PAC) alimentées par l'électricité. Au niveau de la construction, il faudra faire davantage appel à des matériaux biosourcés comme le bois.
6% à 9% de surcoûts
Les professionnels du Pôle Habitat de la Fédération Française du Bâtiment (FFB) estiment que le passage d’une chaudière gaz double service (chauffage et eau chaude sanitaire) à une PAC double service entraînera déjà entre 5% et 6% de surcoûts. Pour les matériaux, l’organisation professionnelle évoque par exemple le passage à une isolation en fibre de bois ou la généralisation des parquets avec un impact de 1% à 3% de surcoûts. « Au total, cela donne 6% à 9% de surcoûts selon les modes constructifs, vecteurs énergétiques et situations géographiques », conclut le Pôle Habitat de la FFB.
Au-delà des coûts, les professionnels soulignent que l’équipement en pompe à chaleur va poser problème car ce marché est aujourd’hui inférieur à 5% en logement collectif. Une transition trop brutale (entre 30% et 50%) serait ainsi difficilement absorbable par les industriels et les entreprises, d’autant plus dans le contexte actuel où les PAC en maison individuelle (marché mature et stable) ont déjà des délais de livraison qui explosent (supérieurs à 6 mois dans certains cas. Le Pôle Habitat de la FFB préconise notamment d’accorder une place plus importante au « gaz vert », c’est-à-dire le gaz issu par exemple de la méthanisation. La connexion à un réseau de chauffage urbain est une autre alternative mais cela est rarement possible.
Un Pinel+ moins rentable
Pour l’investisseur, on voit mal en tout cas comment ces surcoûts ne seraient pas répercutés dans le prix de vente des logements Pinel+. Surtout que les promoteurs doivent déjà faire face à une envolée du prix des matières premières qui se reporte sur de nombreux matériaux de construction. A l’arrivée, ces logements Pinel+ coûteront donc plus cher aux investisseurs pour des loyers identiques à surface comparable (soumis aux mêmes plafonds qu’aujourd’hui). Le Pinel+ sera donc un peu moins rentable même s’il ne faut pas perdre de vue la dimension patrimoniale d’un tel placement. Un Pinel+ sera quand même plus qualitatif et peut donc satisfaire un projet où l’investisseur souhaite récupérer son appartement après de l’extinction de l’avantage fiscal (6, 9 ou 12 ans de détention) ou le transmettre à sa famille.
