Le Pinel s’ouvre à la zone C : attention aux dérives !

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Les communes situées en zone C peuvent désormais demander un agrément pour devenir éligible au dispositif d’investissement locatif Pinel. Les premiers agréments pourraient être délivrés cet été...

Fédération des Promoteurs Immobiliers IDF

Un décret publié au journal officiel vient de permettre l’extension du dispositif d’investissement locatif Pinel aux communes de la zone C, sous réserve, comme c’est déjà le cas en zone B2, de l’obtention d’un agrément préfectoral. Le zonage utilisé pour déterminer les communes éligibles au Pinel classifie les territoires selon le degré décroissant de tension de leur marché immobilier local, de A bis, A, B1, B2 à C désormais.

Formule alambiquée

Pour obtenir ce nouvel agrément, la formule est assez alambiquée : «pourront solliciter un agrément les communes de la zone C qui appartiennent à un établissement public de coopération intercommunale se caractérisant sur une même période par une croissance constatée, à la fois de leur population et de leur nombre d'emplois au lieu de travail, plus importante que celle constatée pour le quartile des établissements publics de coopération intercommunale les plus dynamiques au niveau national».

Quelles communes ?

Autrement dit, les communes devront en théorie justifier d’une croissance démographique et d’un dynamisme de leur bassin d’emploi supérieurs à la moyenne des 25% des localités françaises les plus dynamiques. On imagine qu’il ne doit pas y en avoir beaucoup en zone C qui, rappelons-le, regroupe pour l’essentiel des communes rurales. Les communes les plus peuplées de la zone C sont par exemple Aurillac, Auch, Cahors, Cognac, Millau, Saumur ou Lisieux. On est loin des métropoles où l’offre de logements disponibles n’est pas suffisante pour couvrir la demande, l’essence même de la raison d’être du Pinel qui est censé permettre de construire davantage en accordant des réductions d’impôts aux investisseurs…

Pour appuyer la demande d’agrément qui est déposée par les maires auprès du préfet, le décret ajoute divers critères justifiant de l'importance des besoins en logements locatifs comme le nombre de mises en chantier annuelles, le nombre de demandes de logements sociaux ou le fait que la population communale soit supérieure à 5 000 habitants.

Mêmes plafonds qu’en zone B2

Pour ce qui est des plafonds de revenus et des plafonds de loyer applicables dans ces communes de zone C, les investisseurs devront appliquer les mêmes valeurs que celles utilisées dans la zone B2.

Intérêts économiques

Or quand on sait que le Pinel est aussi une aubaine pour les promoteurs et qu’on voit certains agréments accordés en zone B2 dans des communes au marché locatif peu tendu, on peut déjà craindre de nouvelles dérives en zone C. Sachant que le délai d’instruction de la demande est annoncé à 2 mois, les premiers agréments devraient arriver cet été. Pour investir en 2017, il faudra donc trouver des programmes qui sont certainement déjà dans les starting-blocks. De là à penser que certains intérêts économiques risquent de guider les nouveaux agréments, il n’y a qu’un pas…

Des dérives déjà signalées en zone B2

Le Laboratoire de l’Immobilier, service d’études du réseau de conseillers en gestion de patrimoine Theseis, a d’ailleurs déjà mis en garde les investisseurs contre la multiplication des agréments préfectoraux qui ont permis à certaines communes classées en zone B2 de bénéficier du dispositif Pinel. En effet, toutes ces communes ne présentent pas les signes habituels d’une pénurie de logements tels qu’un faible taux de vacance, une forte évolution du nombre de ménages ou encore une faible activité de construction. Certaines, au contraire, disposent d’une offre de logements abondante, voire excessive comme à Bourg-en-Bresse, Vichy, Troyes Rochefort, Saint-Brieuc, Valence ou Pau, des villes où le Laboratoire de l’Immobilier déconseille d’investir en Pinel. Bien sûr, le Laboratoire de l’Immobilier voit d’un mauvais œil cette ouverture à la zone C.

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