Le nombre de passoires énergétiques aurait été largement sous-estimé !

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Professionnels et propriétaires jugent donc le calendrier d’interdiction des locations difficilement tenable en l’état compte tenu du chantier de rénovations à venir, sans renforcement des moyens budgétaires.

Reuters

On savait que le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) en vigueur depuis le 1er juillet 2021, qui prend désormais en compte l’empreinte carbone (émissions de gaz à effet de serre calculées par rapport aux types d’énergie utilisées : gaz, électricité, bois, fioul…), allait pénaliser les notes de beaucoup de logements. Mais les premiers retours d’expérience semblent faire apparaître une dégradation des classements du parc de logements français bien plus inquiétante !

Deux fois plus de F et G ?

« Nous avions anticipé que 40% des logements changeraient de classement avec le nouveau DPE. Mais les calculs théoriques prévoyaient qu’il n’y aurait pas plus de logements très énergivores. Ce n’est pas du tout ce que nous constatons sur le terrain : le nombre de logements F et G, impactés les premiers par les obligations issues de la loi Climat et résilience, est en train de doubler », s’alarme le président de la Fédération nationale de l’Immobilier (FNAIM), Jean-Marc Torrollion. Il fait bien sûr allusion aux passoires énergétiques qui seront progressivement interdites à la location si elles ne sont pas rénovées : les logements à l’étiquette G en 2025 puis ceux à l’étiquette F en 2028. Dès le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores (avec une consommation supérieure à 450 kWhep/m²/an) ne pourront déjà plus être mis en location par leurs propriétaires.

Un quart du parc français concerné

Au total, avec le nouveau DPE, il n’y aurait non pas un peu moins de 5 millions de logements trop énergivores (F et G) dans le parc français mais 7 à 8 millions selon les estimations de la FNAIM, l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) et l’association des professionnels de l’immobilier Plurience. Sachant que le parc de logements français compte 29 millions de résidences principales, on parle ici d’environ un quart du parc qui serait à rénover d'ici 2025 pour ne pas être frappé d’une interdiction de location. Sans oublier que les propriétaires occupants qui ne comptent pas louer leur logement E, F et G à court terme verront sans doute la valeur de leur bien se déprécier.

Calendrier intenable

Professionnels et propriétaires jugent donc le calendrier d’interdiction des locations difficilement tenable en l’état compte tenu du chantier de rénovations à venir, sans renforcement des moyens budgétaires. D’autant que dans une deuxième étape, les logements énergivores avec la lettre E, deviendront à leur tour interdits à la location en 2034.

« Notre objectif a toujours été d’éviter que des biens ne sortent du parc locatif, ce qui implique de réussir la rénovation ! Dès l’examen parlementaire de la loi Climat et résilience, nous avons proposé des ajustements et des outils. Ces alertes n’ont pas été entendues. Dont acte. Mais le nouveau DPE amplifie le risque », poursuit Jean-Michel Camizon, président de l’association Plurience, qui regroupe les 13 plus gros acteurs du marché de la Transaction et Gestion immobilière.

Aides fiscales

La FNAIM, Plurience et l’UNPI pressent donc les pouvoirs publics d’ajuster la fiscalité à ces enjeux d’amélioration environnementale du logement. Leur demande principale repose sur un doublement du plafond des déficits fonciers imputables sur le revenu, si le montant des travaux est composé pour 40% de travaux d’économie d’énergie (collectif ou individuel). Cela permettrait aux propriétaires de logements à rénover de déduire de leurs revenus jusqu’à 21.400 € contre 10.700 € aujourd’hui, soit un doublement des économies d’impôt associées.

Les trois organisations renouvellent aussi leur souhait d’étendre le dispositif Denormandie dans l’ancien à tout le parc de logements F et G. Cela permettrait là aussi d’apporter une aide fiscale à la rénovation, le risque étant que trop de propriétaires préfèrent sortir leur bien du marché locatif devant le coût des travaux.

« Le projet de loi de finances 2022, déjà en cours de préparation, doit sans délai intégrer ces évolutions fiscales. Il est encore temps de faire un geste pour les propriétaires bailleurs », concluent la FNAIM, Plurience et l’UNPI. Ces propositions avaient d’ailleurs déjà fait l’objet de débats lors de l’examen du projet de loi Climat et résilience, sans être finalement retenues.

a savoir

Un propriétaire qui réalise des travaux dans un logement peut générer du déficit foncier si le montant des travaux dépassé les loyers encaissés. Sous certaines conditions, ce déficit foncier peut venir réduire le revenu global dans une limite fixée actuellement à 10.700 € et ainsi alléger l’impôt du contribuable au cours de l’année de réalisation des travaux. Concrètement, si un contribuable imposé à 30% constate un déficit foncier de 10.000 €, il va pouvoir diminuer son revenu global d’autant et économiser 3.000 € d’impôt sur le revenu. Il est également possible de reporter pendant 10 ans les excédents de travaux sur les futurs revenus fonciers. Attention, l’imputation du déficit foncier suppose quand même que le logement soit loué pendant les 3 années qui suivent celle de la déduction.

Commentaires (2)
  • lbda21
    lbda21posté le 20.09.2021 à 09:28

    A quand, enfin, la fin de la séance de théâtre guignol concernant la transition énergétique pour la rénovation genre rustinage des logements et la mise à pied de tout ce qui est verdâtre dans l'Etat ?

  • SCIRHAK
    SCIRHAKposté le 17.09.2021 à 17:48

    Et ne pas oublier l'interdiction future des chaudières au gaz......bien que l'on construit actuellement en VEFA des appartements avec ce type de chauffage.....

    Incohérence dans toute sa splendeur dans les diverses mesures.....