Le marché immobilier ralentit mais résiste

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Le réseau Optimhome ou la FNAIM n'observent pas de véritable coup de frein sur les prix à ce stade...

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Brusque remontée des taux d’emprunt depuis janvier, rareté de l’offre de biens à vendre, hausse du coût des rénovations, pénurie de matériaux, sans oublier l’impact de la guerre en Ukraine sur le moral des Français, la liste est longue mais malgré tous ces éléments adverses, le marché immobilier ancien semble toujours résister et confirmer son statut de valeur refuge.

Olivier Colcombet, Président du réseau de mandataires immobiliers Optimhome, observe actuellement un ralentissement de la demande mais s’attend à ce que le marché se maintienne cette année au-dessus du million de transactions après le record d’environ 1,18 million de ventes en 2021, ce qui resterait un niveau historiquement très élevé.

Pas de véritable coup de frein sur les prix

Olivier Colcombet n’observe pas non plus de véritable coup de frein sur les prix hormis à Paris où les valorisations sont sous pression depuis la crise sanitaire. Le dirigeant d’Optimhome décrit un environnement « toujours impacté par la rareté de l’offre, en particulier pour les maisons dans des petits budgets de 200.000 à 300.000 € ». Il rappelle aussi que le nombre d’annonces immobilières sur les portails d’annonces a reculé d’environ 29% entre le début 2019 et la fin 2021.

D’après une enquête IFOP commandée par Optimhome, la guerre en Ukraine a quand même provoqué un certain attentisme chez une bonne partie des Français prévoyant d’acheter ou de vendre un bien immobilier dans le sens où ils témoignent de la possibilité de retarder leur projet. Ce sondage réalisé en mars montre par contre que la crise sanitaire du Covid-19 ne semble plus guère influer sur les projets d’achat ou de vente.

L’impact de la hausse des taux

L’impact de la guerre en Ukraine le plus mesurable pour le marché immobilier est pour l’instant visible au niveau de l’accélération de la remontée des taux d’emprunt qui sont passés, sur la durée de 20 ans, d’environ 1% à 1,60% en quelques mois. Olivier Colcombet admet que cette brusque hausse pénalise les primo-accédants, en particulier les jeunes qui n’ont pas toujours l’apport suffisant réclamé par les banques. Pour les autres qui bénéficient souvent de la hausse des prix lors de la revente de leur logement, l’augmentation de la durée d’emprunt ou la baisse des prétentions en terme de surface leur permet encore de rester actifs sur le marché.

C’est aussi ce qui fait dire à la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) que le marché du logement reste solide à ce stade, même si un ralentissement est jugé probable au cours de l’année 2022. « L’éventuel impact de la guerre en Ukraine n’est pas encore mesurable, mais la confiance des ménages a fléchi en mars et avril. Il est probable que le nombre de ventes poursuive son érosion dans les prochains mois », note ainsi la FNAIM dans sa dernière note de conjoncture.

Les professionnels de la FNAIM ne constatent pas non plus de baisses de prix et annoncent +7,9% en France sur un an, au 1er mai 2022, avec toujours le soutien de la rareté de l’offre de biens à vendre. « Si Paris continue de pâtir d’une certaine abstention des acheteurs (-1,4% depuis 1 an), presque tous les autres territoires sont concernés par la hausse importante des prix. En province, les prix sont en hausse de +9% sur un an, tirés par les maisons (+10,2%) », décrit la FNAIM.

Passoires thermiques

Il y a quand même un secteur où le président d’Optimhome s’attend à une nette baisse des prix : celui des logements anciens les plus énergivores notés F et G qu’il ne sera plus possible de louer à partir de 2025 (dès 2025 pour les G et à partir de 2028 pour les F). Face à l’inflation du prix des matières premières ou aux difficultés techniques à rénover certains biens comme les appartements haussmanniens, Olivier Colcombet pense que de nombreux bailleurs seront amenés à les vendre par manque de moyens financiers pour les rénover. « Les équilibres vont jouer à long terme, je pense que ce sera plus rapide qu’on ne le croit pas et qu’on arrivera à un écart de prix de -30% pour les passoires thermiques », avance Olivier Colcombet.

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