A la charge du vendeur, l’audit énergétique devra impérativement être annexé aux promesses de vente (ou aux actes de vente) signées à partir du 1er avril. Cela aura sûrement des conséquences sur le prix des maisons à rénover.
D’ici quelques jours, à partir du samedi 1er avril, la réalisation d’un audit énergétique deviendra obligatoire pour vendre une maison dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) porte la lettre F ou G, c’est-à-dire les plus mauvaises notes qui les rangent dans la catégorie des passoires énergétiques. Cette obligation a été plusieurs fois reportée pour laisser le temps aux professionnels (diagnostiqueurs immobiliers certifiés, bureaux d'études) d’être prêts à répondre à la demande. Une étude de l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) évaluait ainsi à environ 4,2 millions le nombre de maisons F ou G en France au 1er janvier 2022.
Faciliter les rénovations globales
A la charge du vendeur, son coût est estimé à environ 1.000 € pour une maison de 100 m², l’audit énergétique devra impérativement être annexé aux promesses de vente (ou aux actes de vente) signées à partir du 1er avril. Cette obligation concerne aussi les immeubles collectifs en monopropriété mais pas les appartements en copropriété, progressivement soumis de leur côté aux plans pluriannuels de travaux.
Beaucoup plus complet que le DPE, l’audit énergétique est un document permettant de définir précisément un plan de travaux pour l’amélioration de la performance énergétique avec une estimation chiffrée du coût des travaux. Il est jugé comme un passage obligé pour faciliter des rénovations globales.
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Mieux informer les acquéreurs du coût des travaux
L'audit énergétique formule ainsi des propositions de travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique du logement concerné. Il présente au moins deux scénarios de travaux à réaliser en plusieurs étapes ou en une seule pour faire passer les logements F ou G en classe C. Sauf contrainte particulière, la première étape doit faire gagner au moins une classe, et atteindre au minimum la classe E. Ce document doit être remis au candidat acquéreur dès la première visite du bien, et être joint à la promesse de vente, en plus du DPE. L'audit doit aussi estimer le montant des travaux, fournir une évaluation des économies d'énergie et mentionner les principales aides financières mobilisables (nationales et locales).
a savoir
La durée de validité de l'audit énergétique n'est que de 5 ans contre 10 ans pour le DPE.
Baisse de prix enclenchée
L’estimation du montant des travaux donnera aux acquéreurs de sérieuses bases de négociation du prix face à d’autres maisons mieux isolées. Un élément susceptible d’accélérer la baisse des prix pour ce type de maisons, du moins dans les secteurs où les valorisations s’étaient envolées après la crise sanitaire et où elles sont en concurrence avec des villas plus récentes ou déjà rénovées.
La Chambre des notaires de Paris observe d’ailleurs un net ralentissement des volumes de transactions de maisons en région parisienne et un début de baisse des prix depuis le quelques mois alors que la solvabilité des ménages s’est particulièrement dégradée pour les maisons en raison de la forte remontée des taux d’emprunt.
Les aides à saisir
Acheter une maison à rénover peut cependant permettre de bénéficier d’un prix plus abordable et de bénéficier d’aides intéressantes, à commencer par les subventions pour les travaux (MaPrimeRnov’ et CEE). Les primo-accédants qui respectent certains plafonds de revenus et achètent dans les zones B2 et C, c’est-à-dire en dehors des grandes agglomérations, peuvent aussi demander un prêt à taux zéro (PTZ), sous réserve que l’enveloppe de travaux représente 25% du montant de l’acquisition. Compte tenu du niveau actuel des taux d’emprunt supérieurs à 3%, ce PTZ redevient très avantageux.
Pour les investisseurs, l’opportunité réside dans le dispositif de déficit foncier dont le plafond vient d’être doublé à 21.400 € pour les années 2023-2025 à condition que les travaux énergétiques permettent au logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D.
Avec l’exemple d’un investisseur achetant une maison avec 40.000 € de travaux pour la louer, il pourra déduire 21.400 € de son revenu global la première année, puis reporter le solde (18.600 €) sur les revenus fonciers des années suivantes, avec à la clé des économies d’impôt très conséquentes.
Les prochaines echéances
L'audit énergétique s'appliquera ensuite aux maisons classées E à partir du 1er janvier 2025, puis aux habitations classées D à partir du 1er janvier 2034.
Dans les départements et régions d’outre-mer, la réalisation d’un audit énergétique pour les maisons classées F ou G ne s’appliquera qu'à compter du 1er juillet 2024.
