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La plateforme immobilière RealAdvisor a comparé la rentabilité locative des grandes métropoles et celle des villes périphériques.
On ne cesse de le dire, les villes moyennes ont le vent en poupe et attirent de plus en plus d’acquéreurs quittant les grandes métropoles pour un logement améliorant leur confort de vie. Appelée à durer (au moins 1 ou 2 jours par semaine), la généralisation du télétravail y est pour beaucoup dans ces nouvelles tendances.
Cette évolution de la cartographie immobilière ouvre aussi de nouvelles perspectives pour l’investissement locatif. Pour ceux qui ont encore un peu de mal à se projeter dans une nouvelle vie moins urbaine, le passage par une location sera peut-être moins radical. Pour d’autres qui ne trouvent pas directement leur bonheur parmi les maisons à vendre, la location sera une première étape. Autant de situations qui devraient animer le marché locatif des villes moyennes.
Des prix plus abordables
« Le télétravail ou le changement de vie de nombreux Français suite à la crise sanitaire les conduit à aller habiter dans un cadre plus proche de la nature tout en bénéficiant des avantages de la ville. Les villes moyennes retrouvent donc une attractivité surtout auprès des jeunes. Les prix immobiliers abordables dans ces villes en font de très bons investissements immobiliers », analyse Jonas Wiesel, fondateur de la plateforme RealAdvisor qui se définit comme le plus grand agrégateur d’annonces immobilières de France.
Les villes moyennes bien situées en périphérie de grandes agglomérations affichent d’ailleurs souvent des rentabilités locatives supérieures même si le risque de vacance peut y être plus important que dans les métropoles. « Alors que l’on tourne autour de 2%, 3% au maximum, dans les grandes villes françaises, la rentabilité locative se situe au minimum autour des 5% dans les villes moyennes », souligne Jonas Wiesel.
Des rentabilités supérieures en périphérie
RealAdvisor recommande ainsi aux investisseurs de s’intéresser à des villes périphériques aux grandes métropoles tout en privilégiant la présence de gares ferroviaires avec une bonne desserte ou d’établissements universitaires qui peuvent favoriser l’attractivité et le dynamisme de la ville. Et de citer des lieux comme Valenciennes, Saint-Étienne ou Mulhouse : « leur proximité avec des préfectures des capitales de région leur permet d’attirer ces populations désireuses de s’excentrer pour plus d’espaces et de qualité de vie. »
Dans le cas de Valenciennes, RealAdvisor calcule une rentabilité locative brute de 8%, nettement supérieure à celle de Lille (5,5% en moyenne). Pour Mulhouse, un taux de 7,4% se compare à 5,1% à Strasbourg. A proximité de Toulouse (4,7%), Montauban, Albi et Castres afficheraient des rentabilités locatives brutes supérieures à 6%. Toujours selon les calculs de RealAdvisor, autour de Nantes (4,8%), Cholet se démarque avec un taux estimé à 7,2%.
Rééquilibrage des prix et plus-values
Au-delà de la rentabilité locative immédiate, investir dans ces villes moyennes est aussi un moyen de miser sur une éventuelle hausse future des prix dictée par un rééquilibrage par rapport aux grandes métropoles. Dans la périphérie de Marseille, Vitrolles, Aubagne ou Martigues sont par exemple des pistes à suivre.
Denormandie
Pour le réseau d’agences immobilières Orpi, l’attrait de ces villes moyennes est par ailleurs susceptible de relancer le dispositif Denormandie qui permet de bénéficier de réductions d’impôt lorsque on met en location un bien préalablement rénové dans des villes éligibles (souvent peu dynamiques). « Ce dispositif, malgré son élargissement, avait du mal à trouver son public et pourrait, grâce aux nouvelles aspirations des Français, enfin émerger pour les investisseurs en quête de rendement locatif et de défiscalisation », estime Orpi.
