La remontée des taux immobiliers a déjà amputé la capacité d'achat d'environ 20%

Depuis maintenant 15 mois, la remontée des taux d’emprunt immobiliers est continue et brutale. Encore proches de 1% début 2022, les taux ont triplé à plus de 3% sur 20 ans aujourd’hui et environ 3,30% sur 25 ans, tout cela en suivant la forte hausse des taux obligataires (OAT 10 ans) qui évoluent désormais au-dessus de 3,20%, un plus haut depuis 11 ans.

En toile de fond, il y a bien sûr l’inflation qui influence directement les politiques monétaires qui n’ont d’autre solution que de relever leurs taux directeurs. C'est ainsi que la BCE va encore augmenter ses taux le 16 mars, ce qui devrait porter le taux des opérations principales de refinancement à 3,5%.

L'obstacle du taux d’endettement de 35%

Face à des prix immobiliers qui ont beaucoup augmenté ces dernières années et qui commencent à peine à se tasser, cette remontée explosive des taux exclut mécaniquement les emprunteurs dépassant un taux d’endettement de 35% lorsqu'ils n'ont pas la possibilité d'allonger davantage la durée de leur prêt (maximum 25 ans dans l'ancien) ou de mobiliser un apport supplémentaire. C'est en particulier le cas des jeunes primo-accédants ou des investisseurs. Pour les autres, la capacité d'emprunt diminue fortement.

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Pour mesurer cet impact, nous avons calculé dans les tableaux ci-dessous la différence de mensualités de remboursement, de revenus nécessaires, de coût du crédit et de capacité d’emprunt des durées d’emprunt de 20 et 25 ans en prenant le niveau des taux tels qu’il était en janvier 2022 (1% et 1,3%), le niveau actuel (3% et 3,3%) et le niveau qu’ils pourraient atteindre d’ici cet été (3,5% et 4%).

Globalement, cela montre que le pouvoir d'achat immobilier a déjà baissé de presque 20% et probablement bientôt de 25%. Des chiffres qui peuvent bien sûr présager une correction plus prononcée et durable des prix même si de nombreux acquéreurs peuvent encore puiser dans leur épargne pour compenser le levier de l'emprunt.

Mensualités, revenus nécessaires et coût du crédit

Emprunter 200.000 € sur 20 ans au taux de 1% nécessitait par exemple début 2022 de rembourser chaque mois 953 € (assurance comprise à 0,20%). Aujourd’hui, on est déjà passé à 1.143 € par mois avec des taux à 3% et on pourrait arriver cet été à presque 1.200 € avec des taux à 3,5%. En parallèle, le coût d’un tel emprunt (avec assurance) passerait respectivement d’environ 29.000 € à 74.000 € puis à 86.000 €.

Cela revient aussi à dire qu’à budget d’achat égal, il faut justifier aujourd’hui d’environ 3.265 € de revenus mensuels pour ne pas dépasser le taux d’endettement de 35% imposé en règle générale par les banques alors que 2.720 € par mois suffisaient auparavant et qu’il faudra peut-être demain un peu plus de 3.400 € par mois. Ceux qui n'ont pas de tels salaires et ne peuvent pas mobiliser d'apport supplémentaire sont contraints de revoir leur projet d'acquisition pour une ville moins chère ou une surface plus petite. Mais pour beaucoup, cela décourage d'acheter...

Capacité d’emprunt sur 20 ans

A salaire donné, la hausse des taux vient donc amputer la capacité d’emprunt, à moins d’allonger la durée d’emprunt ou de mobiliser davantage d’apport personnel. En restant sur une durée de 20 ans, on voit qu’une mensualité de remboursement de 1.000 € (assurance comprise à 0,20%) permettait il y a quelques temps d’emprunter 210.000 €, un montant déjà tombé à 175.000 € aujourd’hui (-17%) et peut-être à 168.000 € demain (-20%). Autrement dit, le pouvoir d’achat a déjà diminué de près de 20% sur cette durée.

Capacité d’emprunt sur 25 ans

En poussant le raisonnement sur 25 ans, la durée d’emprunt maximale pour un achat dans l’ancien, on peut encore mieux mesurer la diminution de la capacité d’emprunt liée à la hausse des taux. Pour une même mensualité de remboursement de 1.000 €, on pouvait emprunter jusqu’à 245.500 € il y a un peu plus d’un an. Ce montant s'est réduit aujourd'hui à 197.000 € (-20%) et tombera probablement à 184.000 € demain (-25%).

On arriverait ainsi à un écart de budget de plus de 60.000 € qui peut correspondre dans certaines régions à deux pièces en moins. Tout cela avec un coût du crédit qui a déjà explosé (+117%).