La remontée des taux de crédit immobilier se poursuit

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… et elle n’est pas prête de s’arrêter.

Renov-Evolution

Avec la poursuite de la hausse des rendements obligataires, les crédits immobiliers leur emboîtent le pas, et à un rythme particulièrement soutenu.

En ce début de mois, les courtiers en crédit ont rapporté de nouvelles hausses des taux d’emprunt de l’ordre de 0,1% à 0,3% constatées dans les dernières mises à jour des barèmes des banques.

« Si certaines ne sont appliquées qu’à certains profils, aux plus bas revenus, d’autres concernent tous les profils, relève le courtier Vousfinancer dans une note diffusée cette semaine. Pour autant on note une exception : une banque nationale qui avait remonté ses taux significativement ces dernières semaines à fait le choix d’accorder une baisse de 0,10 % au mois de mai. »

Pas de quoi freiner la tendance générale, toutefois : au total depuis le début de l’année 2022, les hausses moyennes sont de 0,45 %, mais dans certaines banques elles atteignent 0,70 ou 0,75 %, « ce qui représente une hausse de mensualité de 70 € pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans », souligne le courtier. Un record en seulement 5 mois…

1,5% pour un emprunt immobilier de 20 ans en moyenne

D’après Vousfinancer, les taux moyens sont en augmentation à 1,30 % sur 15 ans, 1,50 % sur 20 ans et 1,70 % sur 25 ans. Les taux pour les meilleurs profils remontent également tout en restant malgré tout attractifs : 0,90 % sur 15 ans, 1,1 % sur 20 ans et 1,25 % sur 25 ans.

Problème : en dépit de ces hausses, les taux d’usure, taux plafonds (tout compris : avec frais et assurance) au-delà desquels les banques n’ont pas le droit de prêter, n’augmenteront pas avant le 1er juillet.

Avec des taux d’usure figés, les conditions de crédit se durcissent

Car entre des taux d’emprunt en hausse et des taux d’usure inchangés, les conditions d’acceptation de certains dossiers d’acheteurs immobiliers se durcissent.

Pour les profils d’emprunteurs les plus "solides", l’impact serait encore relativement limité, les banques ayant encore beaucoup recours à des offres attractives, même si c’est au détriment de leur marge, pour continuer d’attirer les meilleurs clients, assure-t-on chez Pretto. Par exemple, une banque en ligne a accepté de déroger à sa grille pour attirer un beau profil avec un taux inférieur à 1% sur 25 ans, rapporte le courtier.

Mais les clients les plus fragiles, et tous ceux qui se voient proposer des taux d’emprunt supérieurs à la moyenne (employés de secteurs aux mauvaises perspectives, salariés en CDD, indépendants, profils d’assurance emprunteur chères, multipropriétaires cumulant des crédits…), ont en effet moins de marge pour ne pas dépasser le taux d’usure. C’est ce que l’on appelle "l’effet ciseaux".

« Pour atteindre leurs objectifs de production de crédit, certaines banques tentent de contenir la hausse des taux par rapport à ce qu’elle devrait être dans le contexte actuel, note Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer, mais beaucoup emprunteurs sont tout de même fortement pénalisés. »

D’après Pretto, le nombre de dossiers présentés aux banques dépassant ce taux d’usure a explosé depuis le début de l’année. Chez ses clients, il est passé de 4,3% en 2021 à 15,2% depuis le début de l’année, et même à 24% en avril.

D’autres hausses à prévoir

La révision du taux de l’usure cet été pourrait donner un peu plus d’air aux emprunteurs. Mais pas sûr que celle-ci évolue au même rythme que les taux d’emprunt, dont la hausse promet encore de s’accélérer : la remontée du taux des feds funds de la Réserve fédérale américaine cette semaine (+0,5 point) et la perspective que la BCE lui emboîte le pas cet été, celle des taux d’emprunt immobilier n’est pas prête de s’arrêter…

Son intensité dépendra des rendements obligataires bien sûr, mais aussi des objectifs de production de crédit des établissements bancaires.

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