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La location meublée est souvent perçue comme une des dernières niches fiscales immobilières en permettant d'échapper à l'imposition de ses revenus locatifs. Plusieurs formules sont possibles, dont la location gérée qui est en plein développement.
Investir dans l'immobilier pour placer des économies ou préparer sa retraire reste une orientation très prisée des ménages français mais beaucoup renoncent devant le poids de la fiscalité des revenus locatifs qui viennent alourdir dans la plupart des cas l'impôt sur le revenu. En dehors des derniers produits de défiscalisation souvent contraignants, tels que le nouveau dispositif "Duflot" d'investissement locatif, subsiste pourtant un statut qui permet de défiscaliser ses revenus locatifs : la location meublée.
L'amortissement permet d'échapper à l'impôt
Une location meublée peut s'effectuer dans la cadre du statut LMP (Location Meublée Professionnelle) lorsque les revenus dépassent 23.000 euros par an ou en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Dans les deux cas, l'avantage réside dans la possibilité de déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet, comme une entreprise, d'amortir son bien et, in fine, d'échapper à l'impôt. Le propriétaire pratique tous les ans un amortissement comptable de son logement (en moyenne sur 20 ans pour le logement et sur 7 ans pour les meubles) qui vient en déduction de ses revenus au même titre que les charges d'entretien, les intérêts d'emprunts ou la taxe foncière dans le cas d'une location nue. Pas étonnant donc que la location meublée soit perçue comme une des dernières niches fiscales immobilières
La location gérée permet de sécuriser son investissement
Une location meublée peut donc se gérer directement par un particulier mais aujourd'hui les formules de location gérée rencontrent un grand succès, notamment car elles sont accessibles à un ticket d'entrée modéré, autour de 100.000 euros. Il s'agit alors de location meublée dans des maisons de retraites, des résidences pour étudiants ou des résidences de tourisme de loisirs. On achète par exemple une chambre en maison de retraite dont l'exploitant s'occupe de la gestion. Un bail commercial lie alors l'investisseur particulier avec un exploitant professionnel qui loue la résidence à des clients. Le bail commercial, établi sur plusieurs années, détermine en particulier le niveau de loyers versés par l'exploitant au propriétaire, ce qui permet de sécuriser son investissement sur la période.
La question de la revente
Ce type de formule impose bien sûr de passer par un professionnel reconnu, capable à la fois de proposer un bien à un prix cohérent avec les prix de l'immobilier de la zone géographique concernée, de sélectionner un exploitant fiable, et de fournir un bail commercial suffisamment solide. Le groupe Cerenicimo, plate-forme de commercialisation de logements en location meublée, est un des acteurs majeurs de ce marché, avec la particularité de détenir une filiale spécialisée dans la revente de ce type de biens (environ 200 ventes déjà réalisées depuis 1 an). La question de la revente est en effet primordiale et Cerenicimo garantit une liquidité du placement sur les lots sélectionnés (délai moyen de revente de 7 semaines), tout en prenant en charge la renégociation du bail commercial lors de la transaction. Cela permet en particulier de limiter la mauvaise surprise d'une révision en baisse des loyers lorsque le bail arrive à échéance.
Attention à la TVA
Cette expertise a quand même un prix puisque Cerenicimo se rémunère sur la base de 7% à 10% du prix de la transaction, répercuté à la fois sur le vendeur et l'acheteur. Au niveau des rendements, Cerenicimo estime que la moyenne des placements proposés se situe autour de 4,5% hors charges courantes, un niveau souvent supérieur à l'investissement locatif traditionnel qui supporte toujours quelques périodes de vacance. Le marché de la location meublée gérée demande toutefois de prendre certaines précautions importantes comme la pérennité du bail de location. Il faut en effet que le bien soit maintenu sous bail commercial pendant au moins 20 années consécutives sous peine de devoir restituer la TVA sur le prix de vente récupérée par le premier acquéreur. Là aussi, le rôle du prescripteur prend toute son importance…
