La hausse des prix de l’immobilier devrait rapidement se calmer

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Le réseau Century 21 France estime qu’une accalmie significative sur les prix est « souhaitable et souhaitée ».

Renov-Evolution

« Nous allons probablement observer des baisses de prix d’ici la fin de l’année » : l’avertissement a été lancé ce matin par le Président du réseau d’agences immobilières Century 21 France, Charles Marinakis. Celui qui a succédé en avril dernier à Laurent Vimont après sa tragique disparition, juge « nécessaire que les prix fassent un pause » et conseille aux vendeurs de maisons de devenir plus raisonnables.

Car si on s’arrête au bilan de la première moitié de l’année 2022, c’est encore et toujours des records de prix que l’on observe, en particulier pour les maisons qui affichent des valorisations en hausse de plus de 10% sur les 12 derniers mois. D’après les estimations de Century 21, aucune région ne déroge à cette tendance avec des variations qui sont même comprises entre +13% et +15,5% pour les maisons anciennes en Bretagne, PACA et dans les Hauts-de-France.

Nouveaux records historiques

Les prix ont donc établi de nouveaux records historiques, estimés par Century 21 à 2.552 € le m² en moyenne pour les maisons (+10,7% sur 12 mois) et 4.061 € le m² pour les appartements (+7,4% sur 12 mois). « Les maisons affolent le marché en dépassant le palier des 2.500 € le m² », souligne Charles Marinakis, en rappelant que la crise sanitaire n’a fait qu’accentuer un phénomène déjà à l’œuvre depuis plusieurs années avec une progression régulière des volumes de transactions de maisons. Mais désormais, le nombre de ventes signées dans le réseau Century 21 recule sur le segment des maisons (-7,9% sur un an) et ne progresse plus que très légèrement sur celui des appartements (+1,7% sur un an).

Décélération en cours

Les conséquences sur les prix commencent ainsi à être visibles et Century 21 parle d’une décélération en cours, plus prégnante sur le segment des appartements que sur celui des maisons pour lequel l’appétence des Français est toujours forte face à une offre souvent limitée selon les régions. Il faut dire que la flambée des prix se superpose depuis plusieurs mois à une brusque remontée des taux d’intérêt d’emprunt qui sont globalement passés de 1% sur 20 ans fin 2021 à 1,6% aujourd’hui, avec une forte probabilité que ce mouvement se poursuive en répercussion de la très forte remontée des taux obligataires (plus de 2% pour le 10 ans français)

Et si jusqu’à présent les Français ont préféré augmenter leur quotité de financement par emprunt ainsi que leur apport personnel dopé par l’épargne Covid, ces tendances commencent à atteindre leurs limites avec de plus en plus de ménages qui n’ont plus guère d’autre choix que de réduire la superficie des logements achetés. Les problèmes de solvabilité immobilière touchent surtout de plein fouet les jeunes primo-accédants qui ne peuvent pas compter sur la plus-value de revente d’un bien.

Moins d’investisseurs

Quant aux investisseurs, qui représentent encore une bonne part des acquisitions immobilières en France (jusqu’à près de 30% dans le réseau Century 21 au premier semestre 2022, avec quand même baisse qui se matérialise fortement sur les derniers mois dans des zones comme l’Ile-de-France), les contraintes sont en train de s’accumuler. La hausse des prix, cumulée à la remontée des taux, vient forcément dégrader la performance d’un investissement locatif et s’ajoute aux contraintes de réglementation sur la performance énergétique des logements, d’autant que le coût d’entretien et des travaux subit les conséquences de l’inflation.

Le projet du gouvernement de plafonner pendant 1 an la hausse de l’indice de référence des loyers (IRL) à +3,5% pourrait aussi freiner les investissements locatifs sachant que cet indice sert à revaloriser les loyers. Charles Marinakis juge quand même « supportable » cet effort pour les bailleurs à condition qu’il reste ponctuel. Avec moins d’investisseurs et donc moins de demande, la pression baissière sur les prix pourrait d’ailleurs se faire davantage sentir à l’avenir même si le nouveau patron de Century 21 pense que les achats à titre de résidence principale ont encore la capacité à prendre le relais.

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