La cession temporaire d'usufruit perd de son intérêt...

Dans sa chasse à l'optimisation fiscale, le gouvernement a récemment pris toute une série de mesures, notamment sur l'apport-cession de titres et la donation-cession de titres. Reste que si ces dispositions concernent les détenteurs de valeurs mobilières, les propriétaires immobiliers n'ont pas été oubliés par le projet de loi de finances rectificative présenté la semaine passée.

La cession temporaire d'usufruit a elle aussi intéressé l'exécutif, qui a pris des mesures désormais entrées en vigueur.

Qu'est-ce que la cession temporaire d'usufruit ?

Ce mécanisme permet à un propriétaire de céder pour une durée déterminé, l'usufruit d'un bien détenu. Le prix correspond généralement à la somme des revenus générés par le bien sur la période. Ainsi, au lieu de toucher des revenus sur la durée, le cédant touche un produit de cession en une fois.

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L'avantage fiscal obtenu jusqu'ici

Si la cession temporaire d'usufruit concerne en théorie une large palette de biens, les mécanismes d'optimisation fiscale ont surtout été utilisés dans l'immobilier.

Par exemple, monsieur X cédait pour 10 ans l'usufruit d'un bien immobilier à une société qu'il contrôlait. Economiquement, l'opération était pour lui totalement neutre. En revanche, elle pouvait être fiscalement profitable.

Au lieu d'avoir des revenus imposés chaque année au barème (éventuellement dans des hautes tranches), Monsieur X percevait une plus-value taxable à un taux forfaitaire plus avantageux. De surcroît, il pouvait bénéficier des abattements pour durée de détention et même d'une exonération au bout de 30 ans.

Autre avantage, en réduisant ses revenus, Monsieur X pouvait aussi faire jouer, le cas échéant, le plafonnement de l'impôt sur la fortune dans des conditions plus favorables", comme l'a rappelé Bercy.

Enfin, la société percevant les loyers était bien entendu imposable mais avec la possibilité de déduire les charges financières ayant permis l'acquisition.

Le nouveau cadre

Bercy a donc décidé de mettre un terme à ces pratiques. Désormais, les revenus cédés au travers de ce mécanisme seront imposés de la même manière que les revenus sous-jacents (et non plus comme une plus-value)".