La baisse des prix immobiliers pourrait prendre du temps à se matérialiser

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Le groupe bancaire BPCE estime que la force d’inertie du marché immobilier va d’abord se traduire par une nette baisse des volumes de transaction de logements anciens de l’ordre de 10% en 2023 avant une évolution décalée et plus limitée sur les prix.

Thierry Lewenberg-Sturm

Taux d’emprunt immobiliers toujours plus hauts et conditions d’accès au crédit de plus en plus rigoureuses, volumes de transaction en perte de vitesse, négociations plus longues, dégradation du moral des acheteurs, prise en compte croissante des contraintes du niveau de performance énergétique des logements... Tous les ingrédients semblent réunis pour assister à une correction des prix de l’immobilier existant qui ont encore nettement augmenté cette année (environ +6% en moyenne nationale) avec la poursuite d’une redistribution territoriale en faveur des villes moyennes puisque quelques baisses légères sont quand même observées à Paris ou dans d’autres métropoles comme Lyon ou Bordeaux.

Force d’inertie du marché immobilier

Cette baisse générale des prix espérée par certains acquéreurs pourrait pourtant prendre du temps à se matérialiser, de l’avis du groupe bancaire BPCE qui n’envisage un véritable déclin des prix qu’à partir du quatrième trimestre 2023. En moyenne nationale, les prix dans l’ancien se tasseraient alors de -2,5% par rapport au quatrième trimestre 2022. Le directeur des études économiques de BPCE, Alain Tourdjman, estime en effet que la force d’inertie du marché immobilier va d’abord se traduire par une nette baisse des volumes de transaction de logements anciens de l’ordre de 10% en 2023 avant une évolution décalée et plus limitée sur les prix. Environ 1 million de ventes seraient encore comptabilisées l’an prochain après un volume qui resterait proche des records cette année autour de 1,12 million de logements anciens. Le groupe BPCE a d’ailleurs légèrement rehaussé ses perspectives de prix pour 2022 et 2023 par rapport à un précédent observatoire établi en juillet.

Ces prévisions trouvent un certain écho dans la perception des ménages car la dernière enquête de BPCE auprès des Français montre qu’une petite majorité d’entre eux continuent d’anticiper une hausse des prix de l’immobilier (toutefois dans des proportions bien moindre qu’en début d’année). Chez les Français dotés d’un certain patrimoine, l’idée d’une stabilisation des prix fait désormais son chemin.

Des taux d’emprunt sur 20 ans entre 3% et 3,2% fin 2023

Au sujet du ralentissement de la distribution du crédit qui sera la première cause de la baisse des volumes de transactions en 2023, le groupe bancaire observe pour l’instant une évolution relativement limitée mais asymétrique car cela touche surtout les clientèles de primo-accédants ou l’investissement locatif. BPCE pense que les taux d’emprunt nominaux vont continuer à augmenter pour se situer entre 3% et 3,2% sur 20 ans fin 2023, soit un retour au niveau de 2014.

Pas de krach

Malgré le retrait très significatif de la solvabilité entraîné par cette remontée progressive des taux depuis le début de l’année 2022 où on se situait encore proche de 1%, Alain Tourdjman écarte tout risque de krach immobilier en France car il faudrait selon lui que les taux montent à 5% ou 6% pour envisager un tel scénario de chute des prix de plus de 20%. Alain Tourdjman souligne qu’on assiste simplement à une normalisation des taux de crédit : « je pense qu’il faut oublier le 1% et s’habituer à un retour à une situation de référence où les taux d’emprunt prennent en compte les taux longs et la marge des banques ».

La valeur verte va peser davantage

Parmi les autres facteurs qui vont peser sur les prix immobiliers en 2023, BPCE cite le rapprochement des échéances d’interdiction de location des logements les plus dégradés (avec un DPE F et G) : le poids de la valeur verte va ainsi peser plus fortement sur la valorisation de ces transactions. A l’inverse, les difficultés de la construction de logements neufs, avec une offre limitée et des prix qui continuent à augmenter, sont susceptibles d’entretenir un report sur le marché de l’ancien. Enfin, globalement, l’attrait des Français pour la pierre ne se dément pas et l’immobilier reste perçu comme plus stable que les placements financiers.

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