La baisse de prix des logements anciens pourrait tourner autour de 3% pendant deux ans

La baisse de prix des logements anciens pourrait tourner autour de 3% pendant deux ans

Le groupe bancaire BPCE table désormais sur une chute de près de 17% des volumes dans l’ancien en 2023 à 922.000 transactions puis de -5% en 2024.

La baisse de prix des logements anciens pourrait tourner autour de 3% pendant deux ans
Crédit photo © Brunel Entreprise

Les experts immobiliers du groupe bancaire BPCE ont nettement revu en baisse leurs estimations de volumes de transactions de logements existants pour cette année et 2024. Leur scénario reste celui d’un ajustement beaucoup plus marqué sur les volumes de transactions que sur les prix qui ne reculeraient que progressivement avec toujours cette phase d’inertie pendant laquelle les vendeurs tardent à ajuster leurs tarifs.

-17% pour les volumes cette année

BPCE table désormais sur une chute de près de 17% des volumes dans l’ancien en 2023 à 922.000 transactions puis de -5% en 2024, soit au total un recul de 25% par rapport au niveau record de 2021 (pas loin de 1,2 million). Au sujet du ralentissement de la distribution du crédit qui sera la première cause de la baisse des volumes de transactions en 2023, le groupe bancaire pense que les taux d’emprunt nominaux vont continuer à augmenter pour se situer en moyenne à 3,7% en 2024 contre 2,8% cette année (toutes durées confondues).

Aujourd’hui, ce niveau proche de 4% est d’ailleurs déjà atteint sur 25 ans pour certains profils d’emprunteurs. Le dernier Observatoire Crédit Logement /CSA mentionnait en effet en mars des taux supérieurs à 3,2% sur 25 ans pour 50% des emprunteurs avec des offres pouvant même aller jusqu’à 3,65%. Or ces taux ont encore augmenté en avril et il devrait en être de même au mois de mai.

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Seulement -2,5% pour les prix

Pour revenir aux prix dans l’ancien, le directeur des études économiques de BPCE, Alain Tourdjman, anticipe toujours une baisse de l’ordre de -2,5% cette année avant un recul un peu plus prononcé en 2024 à -3,5%. Si Alain Tourdjman ne privilégie pas un scénario de chute plus brutale des prix, c’est qu’il considère que la perte de solvabilité des ménages doit se mesurer sans oublier la progression nominale des revenus.

De plus en plus difficile pour les primo-accédants et les ménages modestes

Dans l’hypothèse où le revenu moyen de l’emprunteur évoluerait comme le revenu disponible brut mesuré par l’Insee, la baisse de la capacité à emprunter serait limitée à 11% entre 2021 et 2024, d’après les calculs de BPCE (de 25% à 30% sans prendre en compte l’évolution des revenus). « Un recul significatif mais absorbable par des évolutions de marché plus graduelles », selon lui.

On peut par ailleurs ajouter que les Français ont, en moyenne, davantage d’épargne à consacrer au logement qu’il y a quelques années, ce qui renforce cette résistance des prix dans un contexte de besoin de se loger toujours intense, encore accentué par la baisse chronique de la production de logements neufs. Tout cela n’empêche cependant pas l’accès à la propriété de devenir de plus en plus difficile pour les primo-accédants et les ménages modestes.

Sur le terrain, le spécialiste de l’estimation des prix immobiliers, Meilleurs Agents, a déjà mesuré une baisse moyenne des prix de -0,5% au premier trimestre 2023, beaucoup de villes moyennes et les zones rurales basculant pour la première fois depuis longtemps en territoire négatif.

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