Aux quatre coins du monde, le nombre de personnes fortunées ne cesse d'augmenter et l'immobilier reste leur investissement privilégié, devant les actions et les obligations…
D'après les rapports du cabinet Knight Franck ou de Cap Gemini, les "High Net Worth Individuals", ces personnes détenant au moins 1 million US$ disponible pour l’investissement et au moins 3 millions US$ pour les biens immobiliers et de consommation sont passés de 8,6 millions dans le monde en 2008 à 12,5 millions en 2013. Parmi eux plus d'1 million détiendraient une fortune comprise entre 5 et 30 millions de dollars.
Les plus riches s'enrichissent
Cette population constitue le fond de roulement du réseau d'agences immobilières de prestige Barnes. Avec la création monétaire, l'argent finit toujours en haut de l'échelle
, résume le Président de Barnes, Thibault de Saint-Vincent, pour expliquer cet accroissement de la population de personne fortunées. En empruntant massivement à un taux proche de zéro depuis 2008 grâce à la politique monétaire ultra-accommodante des banques centrales, les Etats et les banques ont en effet créé une masse monétaire considérable et, triste réalité pourrait-on dire, ces capitaux semblent finir par alimenter la fortune des plus riches…
Londres et New York, loin devant Paris
Présent dans les lieux les plus prestigieux de la planète, Barnes ne se plaindra donc pas de cette situation. Le top 10 des villes les plus recherchées a d'ailleurs évolué en 2013, Miami passant devant Paris, derrière Londres et New York qui restent les deux villes les plus attractives pour les grandes fortunes. Et si en 2009, Paris était 20% moins cher que Londres et 10% plus cher que New York, la situation est toute autre aujourd'hui. En 2013, New York est devenu 70% plus cher que Paris et le centre de Londres est carrément 2,2 fois plus cher que Paris avec des prix moyens qui frôlent les 18 000 euros le mètre carré !
Ce qui fait d'ailleurs dire à Barnes que même à plus de 8 000 euros, Paris n'est finalement pas si cher parmi les capitales mondiales. Après le rebond des prix aux Etats-Unis (plus de 200% de hausse à New-York ou Miami depuis 2008) et l'envolée de Londres (+233% dans le centre depuis 2008), Thibault de Saint-Vincent commence d'ailleurs à recommander à ses clients de revenir investir à Paris. Et cela tombe bien puisque Barnes dispose de stocks de biens à la vente en forte hausse.
Exil fiscal
Je n'ai jamais vu autant de biens de qualité à vendre à Paris, confie le Président de Barnes. L'augmentation incessante de la fiscalité française y est pour beaucoup, poussant à l'expatriation les grosses fortunes de la France vers des pays plus accueillants pour ce qui concerne la résidence principale.
Beaucoup de personnes fortunées partent à contre cœur pour des raisons fiscales, constate régulièrement Richard Tzipine, Directeur Général de Barnes. Autre phénomène, au départ de leurs locataires, une grosse partie des propriétaires préfèrent mettre leur bien en vente plutôt que de le relouer. L'immobilier haut de gamme parisien a donc souffert en 2013 de cette augmentation des stocks. Dans le réseau Barnes, les transactions à Paris commencent entre 400 et 500 000 euros et montent jusqu'à plusieurs dizaines de millions d'euros. Le panier moyen est passé entre 2012 et 2013 de 1,8 à 1,3 million, ce qui reflète une légère baisse des prix mais surtout une volonté des clients à acheter moins grand. Exemple de transaction récente, un appartement de 172 mètres carrés dans le 16ème arrondissement avec une grande terrasse s'est vendu 1,8 million d'euros après 3 à 4 mois de commercialisation et un prix de présentation de 2,1 millions.
Un marché à deux vitesses à Paris
Le haut de gamme parisien se caractérise par un marché à deux vitesses : toujours actif pour les biens sans défauts inférieurs à 2 millions d'euros avec des prix globalement stables en 2013 mais au ralenti pour les appartements familiaux et hôtels particuliers entre 2 et 5 millions avec des prix qui ont perdu de 10 à 20% depuis le début 2012. Il faut dire que Barnes dispose aujourd'hui de 325 biens à la vente dans cette catégorie, soit 80% de plus qu'il y a un an. Barnes parvient tout de même à augmenter sa part de marché grâce à une clientèle étrangère (Russe, Moyen-Orient) toujours attachée à Paris et avec une réapparition de la clientèle américaine fortunée.
Dans le très haut de gamme (biens supérieur à 5 ME), Barnes a réalisé l'an dernier 8 ventes, dont deux seulement à une clientèle française. Parmi les exemples de transactions, une personnalité koweitienne s'est laissée tentée par un hôtel particulier parisien de 900 mètres carrés avec jardin de 400 m2 pour 17 millions d'euros. Mais à Neuilly par exemple, il y a eu une rationalisation des prix, des maisons qui étaient présentées entre 5 et 6 millions en 2011 se vendront aujourd'hui difficilement à plus de 3,5 millions
, explique Richard Tzipine.
Perspectives 2014
Barnes souligne que l’évolution des données politiques et fiscales détermineront le retour ou non des fortunes françaises et des investisseurs étrangers sur l'immobilier parisien. Barnes pense que tant que les taux d'intérêt d'emprunts resteront bas, les prix devraient se maintenir pour les biens inférieurs à 2 millions d'euros. Le marché des hôtels particuliers, maisons et appartements familiaux devrait néanmoins rester tendu en 2014 avec des prix qui pourraient encore perdre jusqu'à -5%, l’essentiel de la baisse ayant déjà été accepté par les propriétaires.
