Jusqu’où ira l’inflation du prix des logements neufs ?

S’il y a une inflation dont on parle peu, c’est celle du prix des logements neufs qui risque pourtant de se poursuivre et d’empêcher les ménages les plus modestes de faire construire une maison ou d’acheter un appartement sur plan. Le Pôle Habitat de la Fédération Française du Bâtiment (LCA-FFB) a de nouveau alerté sur cette situation ce matin à l’occasion d’une conférence de presse sur le bilan 2021 et les perspectives du logement neuf.

Le marché de la maison neuve en secteur diffus, qui soutient aujourd’hui l’activité en logement neuf, a connu un fort rebond en 2021, avec des ventes à +21,5%, mais connaît depuis quelques mois un sérieux coup d’arrêt. Les professionnels citent plusieurs raisons au premier rang desquelles les surcoûts issus tant de la hausse des prix des matériaux et de l’énergie que de la mise en œuvre de la nouvelle norme RE2020, mais aussi le durcissement des conditions d’octroi des crédits et la remontée des taux ou encore la mise en œuvre progressive du principe de "Zéro Artificialisation Nette" (ZAN) qui risque d’augmenter encore le prix des terrains. Quant aux logements collectifs neufs, leurs ventes sont restées l’an dernier inférieures de plus de 10% à leur niveau de 2019, en particulier dans les zones tendues (A, Abis et B1) où la demande est pourtant la plus forte.

Déjà 10% à 11% de hausse de prix en 4 ans

Pour revenir aux prix, LCA-FFB évalue le montant moyen d’une maison en secteur diffus (à fin 2020), y compris foncier, à 267.449 € contre 258.613 € en 2019 et 244.100 € en 2017, soit une augmentation du panier moyen de +3% par rapport à 2019 et de +10% sur quatre ans. Pour les seuls constructeurs de maisons individuelles, le prix moyen d’une maison en secteur diffus à fin 2021, hors foncier, ressort à 184.000 € (+5% en un an) pour une surface moyenne de 114 m² (contre 157.300 € et 113 m² en 2017). Pour les appartements neufs, l’augmentation des prix de vente s’est inexorablement poursuivie en 2021, à hauteur de +2,5% par rapport à 2020, soit 4.420 € le m² en moyenne. Entre 2017 et 2021, le prix de vente moyen par m² en collectif a bondi de 11,5%.

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Et ça va continuer

Cette hausse des prix va mécaniquement se poursuivre avec l’impact des matériaux qui se répercute aujourd’hui dans les marchés de travaux et in fine dans les prix de sortie des logements. Sans parler des tarifs de l’électricité, du gaz et du pétrole dont la volatilité va être directement influencée par le conflit entre la Russie et l’Ukraine. « Entre l’entrée en vigueur de la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) et la crise des matériaux et de l’énergie, qui interviennent dans un contexte de rareté foncière et de probable hausse des taux d’intérêts, le pouvoir d’achat immobilier des ménages sera mis à rude épreuve en 2022 », souligne le président du Pôle Habitat FFB, Grégory Monod.

Le professionnel estime que la RE2020, applicable à tous les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022, engendre déjà des surcoûts de construction évalués entre 5% et 10% selon les situations géographiques et les équipements installés. « La prise en compte de l’empreinte carbone dans la RE2020, ce n’est pas qu’une évolution mais plutôt une révolution », glisse Grégory Monod.

L'enjeu de la RE2020

L’ensemble des nouvelles exigences engage en effet une transformation profonde des types de bâtiments et modes de construction, notamment avec la disparition progressive du chauffage exclusivement au gaz et la montée en puissance rapide des systèmes constructifs bas-carbone, en particulier le bois et les matériaux biosourcés. Cela implique généralement un recours à une pompe à chaleur dont le surcoût immédiat est de plusieurs milliers d’euros par rapport à une chaudière murale au gaz. En logement collectif, la transition sera progressive entre 2022 et 2025, car aujourd’hui encore la plupart des appartements nouvellement construits sont chauffés au gaz. Les alternatives (pompes à chaleur individuelles, réseau de chaleur, chaufferie biomasse, pompe à chaleur collective, solaire thermique) sont nombreuses, mais sont plus compliquées et coûteuses à installer qu’en maison individuelle.

Au final, tout cela devrait se traduire en moyenne dès cette année par une augmentation du coût global de 3,5% à 7% à la charge des acquéreurs d’un logement neuf, préviennent les constructeurs. Grégory Monod craint par ailleurs que ces surcoûts s’installent durablement, puisque le durcissement à venir des exigences de la RE2020 aux échéances 2025, 2028 et 2031 empêchera tout « effet d’apprentissage » que le ministère en charge du Logement cite pourtant comme un paramètre clé qui viendrait rapidement gommer ces surcoûts de construction…

Crédit d’impôt

Dans ce contexte, le Pôle Habitat de la FFB appelle le gouvernement à soutenir le pouvoir d’achat immobilier des ménages, en particulier pour les plus modestes et les plus jeunes. En complément du rétablissement du prêt à taux zéro avec une quotité de 40% sans discrimination territoriale (aujourd’hui cette quotité est de moitié inférieure dans les zones moins tendues B2 et C), le Pôle Habitat FFB propose à nouveau l’instauration d’un crédit d’impôt de 15% sur les cinq premières annuités d’emprunt afin de compenser, au moins partiellement, l’impact de la RE2020.

Et dans la perspective de la réforme portée par la FFB de créer un statut universel du bailleur privé, les professionnels demandent de reconsidérer le durcissement des conditions du dispositif d’investissement locatif Pinel pour 2023 et 2024. « À défaut, le logement collectif ne pourra que s’enfoncer un peu plus dans la crise », conclut Grégory Monod, tout en regrettant l’absence du logement, pourtant vecteur de gain de pouvoir d’achat, dans les débats de la campagne électorale.