Investissements Malraux : attention à la rentabilité !

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La réduction d’impôt est certes intéressante. Mais elle est largement absorbée par la taxation des plus-values à la sortie. Un élément à garder en tête au moment d’investir.

Sotheby's International Realty

Investissez dans l’immobilier en bénéficiant d’une forte réduction d’impôt. Tel est souvent l’argumentaire utilisé pour vendre le dispositif Malraux. Il faut reconnaître que ce mécanisme de soutien au patrimoine historique offre une belle carotte fiscale. Le contribuable peut obtenir une réduction d’impôt de 30% sur le montant des travaux de réhabilitation effectués. Mieux encore, le dispositif reste en dehors du plafonnement des niches fiscales et a bénéficié de quelques aménagements en 2017.

Imaginons le cas théorique d’un investissement de 100.000 euros avec 40.000 euros pour l’achat du foncier et 60.000 de travaux planifiés. L’investisseur obtiendra 18.000 euros de réduction d’impôt (30% de 60.000 euros) à passer au fil de la réalisation des travaux.

Ne pas oublier la plus-value

Mais les discours commerciaux sont parfois plus discrets sur la taxation à la sortie. Le fisc calcule en effet la plus-value en faisant la différence entre le prix de vente et le prix de revient. Or ici, le prix de revient correspond au prix du foncier (hors travaux), auquel peut s’ajouter un forfait travaux de 15% si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

L’AMF avait déjà soulevé ce point dans le cadre des SCPI Malraux. La situation est la même pour un investissement en direct. Reprenons notre exemple et imaginons que le bien soit revendu 100.000 euros au bout de 10 ans. Comptablement, l’investisseur n’aura fait aucune plus-value. Mais sur le plan fiscal, il aura gagné 49.500 euros, si on majore le prix d’achat (40.000 euros) des frais d’acquisition (4.500 euros) et du forfait travaux de 15% (6.000 euros).

En retenant la fiscalité immobilière et la hausse à venir des prélèvements sociaux, ce contribuable sera taxé à hauteur de 14.355 euros et ne recevra en net que 85.645 euros.

Une rentabilité anecdotique hors location

Quelle rentabilité cela peut-il donner dans la durée ? Pour le savoir nous sommes partis de notre exemple (100.000 euros d’investissement plus 4.500 de frais d’acquisition) en retenant l’hypothèse la plus favorable, c’est-à-dire l’achèvement des travaux en un an et donc l’imputation de la réduction d’IR l’année suivant l’acquisition. Comme le montre notre tableau, l’investisseur décaisse donc 104.500 euros en année 0 et reçoit 18.000 euros l’année suivante sous forme de crédit d’impôt.

Nous avons ensuite simulé une revente à différents prix en année 10 (en tenant compte de la taxation de la plus-value fiscale réalisée).

Il ressort de ces calculs qu’une revente au prix de 100.000 euros (soit l’investissement initial) génère un rendement nul en dépit de l’avantage fiscal. Il faut donc impérativement revendre le bien plus cher pour que l’opération d’achat/revente devienne rentable. Mais même avec une cession à 120.000 euros (soit 20% au-dessus du montant investi), la rentabilité reste faible : 1,4%.

L’impact des locations

Bien entendu, l’investisseur peut aussi en parallèle compter sur la mise en location du bien (obligatoire) pour accroître sa rentabilité. Imaginons une mise en location dès l’achèvement des travaux avec un loyer générant un rendement net de 2,5% (soit 2.500 euros de revenus par an).

La rentabilité fait alors un bond en avant. Une revente au prix de 100.000 euros  permet d’obtenir un TRI de 2,4% et le taux passe à 3,8% si la cession est réalisée pour 120.000 euros.

Simulation d'un Malraux de 100.000 € (dont 40.000 € de foncier et 60.000 € de travaux)
données en €, L'Argent & Vous
Prix de revente au bout de 10 ans
90.000 €100.000 €110.000 €120.000 €130.000 €140.000 €150.000 €
Investissement initial104.500104.500104.500104.500104.500104.500104.500
déduction fiscale (sur 1 an)18.00018.00018.00018.00018.00018.00018.000
Loyer annuel net (2,5%)2.5002.5002.5002.5002.5002.5002.500
prix de vente net de fiscalité78.54585.64592.74599.845106.945114.045121.145
TRI1,7%2,4%3,1%3,8%4,4%4,9%5,5%

Garder la tête froide

Ceci appelle toutefois plusieurs commentaires. Tout d’abord, même si le bien est loué en permanence, les rendements sont loin d’être stratosphériques. Il convient d’en tenir compte dès le départ.

Par ailleurs, ces exemples montrent bel et bien que c’est la mise en location qui permet de soutenir le rendement. La simple opération d’achat/revente (même avec l’avantage fiscal) s’avère peu ou pas rentable du fait du mode de taxation à la sortie.

Enfin, il faut noter qu’une opération en Malraux dégage une rentabilité assez limitée si le bien n’est pas revendu au-dessus de son prix de revient (même lorsqu’il est loué).

L’alternative de la VIR

Pour remédier à ce problème de taxation à la sortie, une autre voie est possible : la vente d’immeuble à rénover (VIR). Il s’agit d’un contrat dans lequel le vendeur s’engage à réaliser les travaux pour le compte de l’acquéreur.

Fiscalement, la VIR offre les mêmes avantages fiscaux qu’un Malraux classique. En revanche, elle est moins pénalisante à la sortie. De fait, le prix de revient intègre les travaux puisque le client achète une prestation globale. Seul inconvénient, les frais d’acquisition au départ sont un peu plus élevés puisque calculés sur le coût du foncier et des travaux.

Reprenons notre exemple d’une opération à 100.000 euros avec 60.000 euros de travaux et 40.000 euros de foncier. Dans le cadre d’une VIR, les frais seront de 8.700 euros, soit un investissement de départ de 108.700 euros.

A la sortie, le fisc va en revanche considérer que le prix d’acquisition est de 100.000 euros (foncier + travaux). En ajoutant les frais d’acquisition et le forfait de 15%, le prix de revient sera de 123.700 euros. D’où une moindre taxation à la revente.

Avec une mise en location (aux mêmes conditions que ci-dessus) et une revente après 10 ans au prix de 120.000 euros, la rentabilité annuelle sera ici de 4,3%... soit 0,5 point de plus qu’avec un Malraux classique.

Simulation d'un Malraux de 100.000 € en VIR (dont 40.000 € de foncier et 60.000 € de travaux)
données en €, L'Argent & Vous
Prix de revente au bout de 10 ans
90.000 €100.000 €110.000 €120.000 €130.000 €140.000 €150.000 €
Investissement initial108.700108.700108.700108.700108.700108.700108.700
déduction fiscale (sur 3 ans)18.00018.00018.00018.00018.00018.00018.000
Loyer annuel net (2,5%)2.5002.5002.5002.5002.5002.5002.500
prix de vente net de fiscalité90.000100.000110.000120.000128.173135.273142.373
TRI1,7%2,6%3,5%4,3%4,9%5,4%5,8%
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