Investissement Pinel : quelle réduction d’impôt en 2023 ?

Le dispositif fiscal d’investissement locatif Pinel a évolué en 2023 avec deux catégories de réduction d’impôt qui cohabitent désormais. Le Pinel classique voit ses taux de réduction d’impôt réduits à 10,5% pour un engagement de location sur 6 ans, 15% pour une location sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans. La réduction d’impôt se calcule toujours par rapport à l’investissement total (frais compris). Pour un appartement payé 225.000 €, un propriétaire pourra ainsi obtenir jusqu’à 39.375 € d’économies d’impôts s’il s’engage sur 12 ans.

Pinel +

Pour continuer à bénéficier de taux de réduction d’impôt à taux plein (12%, 18% et 21% avec des engagements de location respectifs de 6, 9 et 12 ans), il faut désormais acquérir des logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou des appartements Pinel+ justifiant à la fois de normes environnementales exemplaires et respectant plusieurs critères de qualité d’usage. Pour l'instant, l'offre en Pinel+ semble cependant très rare chez les promoteurs qui misent davantage sur le Pinel classique.

Ces appartements Pinel+ doivent présenter une surface minimale par typologie : 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5. Des logements qui doivent aussi disposer systématiquement d’un balcon et d’une double exposition à partir du T3. Quant aux normes environnementales des Pinel+, elles doivent aller plus loin que la nouvelle réglementation RE2020 entrée en vigueur pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022 en anticipant les normes du jalon prévu pour 2025. Des appartements qui seront forcément un peu plus chers que les Pinel classiques.

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Avec le Pinel +, la répartition de cette réduction d’impôt reste assez simple à appliquer : 2% par an de l’investissement pour des engagements de location de 6 ou 9 ans et 1% par an pour la durée complémentaire allant jusqu’à 12 ans. Sur 9 ans, un appartement payé 225.000 € permettra d’économiser 40.500 € d’impôts au rythme de 4.500 € par an.

Pinel classique

Pour le Pinel classique, les choses se compliquent un peu. D’après nos calculs, la réduction d’impôt se calcule par durée et consiste à appliquer 1,75% par an les 6 premières années puis 1,5% par an pendant 3 ans pour un engagement de location de 9 ans. Si l’investisseur prolonge la location jusqu’à 12 ans, il pourra alors réduire ses impôts à hauteur de 0,83% de son investissement sur les 3 dernières années.

Avec l’exemple d’un deux pièces payé 225.000 €, l’économie d’impôts est de 23.625 € sur 6 ans (10,5%) et correspond à un montant de 3.937,5 € par an (1,75%). Sur 9 ans, l’économie d’impôts est de 33.750 € (15%) avec 3.937,5 € par an sur les 6 premières années puis 3.375 € par an (1,5%) sur les 3 années suivantes. Enfin, pour une durée de 12 ans permettant d’économiser au total 39.375 € d’impôts, la même séquence précédente s’applique en ajoutant 1.875 € d’économie d’impôts par an (0,83%) sur les 3 dernières années.