Investissement locatif : sans apport, un effort financier mensuel est nécessaire

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Même si les taux sont bas, il est impossible de financer intégralement une opération avec les loyers encaissés. Tour d’horizon des solutions envisageables.

Reuters

La pierre est un placement prisé des Français. Et nombre d’entre eux envisagent de se lancer dans l’investissement locatif. Ceci étant, il faut avoir en tête qu’une telle opération requiert un engagement financier. Si l’investisseur n’est pas en mesure de mobiliser un apport au départ, il devra alors faire un effort financier chaque mois.

Pour le montrer, nous avons simulé une opération d’un montant théorique de 100.000 euros, avec un emprunt sur 15 ans au taux de 1,65% plus 0,36% d’assurance, soit une mensualité de 657,52 euros. Les charges représentent 20% des loyers encaissés. L’investisseur taxé dans la tranche à 30% choisit l’imposition au réel (plus avantageuse).

Location d’un logement vide

A première vue, il apparaît qu’avec un bien loué sur la base d’un rendement de 7,5% (soit 625 euros de loyers), il est presque possible de couvrir le remboursement. Mais il ne faut pas oublier que le propriétaire a des charges (20% dans notre exemple) et doit payer des impôts et des prélèvements sociaux sur les ses loyers nets.

Ainsi, à partir d’un loyer de 625 euros, un propriétaire n’encaissera réellement que 321 euros par mois. Pour réaliser son investissement, il devra donc débourser un peu plus de 336 euros chaque mois.

Cet effort financier à fournir dépendra bien entendu du loyer facturé, c’est-à-dire du rendement brut offert par le bien. Comme le montre notre tableau, l’effort financier se limitera à 318 euros par mois si le rendement brut est de 8% (envisageable dans des villes moyennes) mais grimpera à plus de 500 euros si le rendement brut n’est que de 3%.

Simulation pour un investissement locatif nu de 100.000 euros financé sur 15 ans* (données en €)
*au taux de 1,65% plus 0,36% d'assurance, soit 657,52 € par mois, 20% de charges sur le loyer, imposition au réel dans la TMI à 30%, L'Argent & Vous
Rendement brut
3%4%5%6%7%8%
Loyer250333417500583667
Revenu net mensuel156192229266302339
Effort d'épargne mensuel de l'investisseur502465428392355318

Location d’un bien meublé

Avec un logement meublé, l’investisseur a la possibilité de passer sous le statut de LMNP et d’amortir fiscalement son bien. Concrètement, cela limite (ou annule) la charge fiscale et accroît donc le revenu net.

Toutes choses égales par ailleurs, l’effort financier de l’investisseur sera donc un peu moins important avec un meublé. Avec un rendement locatif de 6% (moyenne nationale), il sera de 267,89 euros par mois contre 391,64 euros sur une location nue.

Le décaissement mensuel sera par ailleurs de 457,52 euros avec 3% de rendement et baissera à 194,55 euros si le rendement est de 8%.

Simulation pour un investissement locatif meublé de 100.000 euros financé sur 15 ans* (données en €)
*au taux de 1,65% plus 0,36% d'assurance, soit 657,52 € par mois, 20% de charges sur le loyer, imposition au réel dans la TMI à 30%, L'Argent & Vous
Rendement brut
3%4%5%6%7%8%
Loyer250333417500583667
Revenu net mensuel200267333390426463
Effort d'épargne mensuel de l'investisseur457391324268231194

Une moyenne lissée

Il est important de noter que les estimations fournies sont des moyennes lissées sur la durée de l’investissement. Dans la pratique, l’effort sera un peu plus faible au départ et augmentera progressivement. La mensualité comportant de moins en moins d’intérêts au fil du temps, la charge fiscale s’alourdira et le revenu net encaissé diminuera.

Ces chiffres permettent en tout cas de mettre en évidence l’importance de l’effort financier à fournir. Si les investisseurs intègrent généralement bien le fait qu’ils devront supporter des charges, beaucoup oublient par exemple que les loyers encaissés vont accroître leur imposition.

Idem avec des aides fiscales

Certains dispositifs, comme le Pinel dans le neuf, peuvent offrir une carotte fiscale permettant d’augmenter le revenu net encaissé chaque mois. Ceci étant, même avec un tel soutien, l’investisseur devra supporter une charge mensuelle s’il ne dispose pas d’un apport.

Commentaires (7)
  • APYD5456
    APYD5456posté le 19.02.2018 à 18:01

    Mieux vaut acheter des parts de SCPI (rendement brut de 4,5%), On a des frais de copropriété non récupérables, des impôts fonciers, l'assurance propriétaire. Si c'était à refaire je n’achèterai pas pour louer, ce n'esty pas rentable du tout, je pense même y laisser des plumes...

  • APYD5456
    APYD5456posté le 19.02.2018 à 17:58

    les promesses ne sont jamais tenues. On promet des rendements alléchants mais une fois qu'on a achetyé il est dit que le marché est difficile, que les locataires sont peu solvables, qu'il faut toujours baisser le loyer.

  • APYD5456
    APYD5456posté le 19.02.2018 à 17:58

    les promesses ne sont jamais tenues. On promet des rendements alléchants mais une fois qu'on a achetyé il est dit que le marché est difficile, que les locataires sont peu solvables, qu'il faut toujours baisser le loyer.

  • Nikola S.
    Nikola S.posté le 16.02.2018 à 17:13

    affirmation gratuite. Je ne vois pas du tout d'ou pourrait venir cette impossibilité.

  • Journaliste
    Journalisteposté le 16.02.2018 à 17:30

    Simplement du fait qu’il faudrait des rendements d’environ 13,3% (en LMNP) ou 16,6% (en location nue) pour financer un investissement locatif uniquement par les loyers. Sauf à financer son bien sur 30 ans. Mais il ne vous aura pas échappé que de telles conditions ne correspondent pas vraiment à la réalité du marché.
    Cordialement

  • Lionel B.
    Lionel B.posté le 19.02.2018 à 09:24

    Bonjour,
    Votre article est intéressant, mais j'ai des exemples de personnes autour de moi qui font des investissement locatif sans apport.
    On peu encore trouver des rendement supérieur à 10 % et rien n’empêche d'emprunter à 20, 25 ans ou plus.

  • APYD5456
    APYD5456posté le 19.02.2018 à 18:09

    Merci de me donner le mode d'emploi car en achetant un bien à 148 000 euros sur 25 ans je dois débourser près de 500 euros par mois sans apport et j'ai des charges de propriétaire qu'on ne dit jamais)

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