Investissement locatif : préférez les biens avec travaux !

Vous envisagez d’acquérir un bien immobilier pour le mettre en location ? Deux options sont possibles : acheter un logement prêt à être mis en location ou bien acheter un produit à rénover. A investissements équivalents, la deuxième solution peut s’avérer plus avantageuse grâce aux avantages fiscaux liés aux travaux de rénovation.

En effet, « les dépenses de travaux d’entretien, de rénovation et d’amélioration sont déductibles du loyer », rappelle l’agence Projection immobilière dans un communiqué. Mieux encore, si le montant des travaux dépasse celui des revenus procurés par le bien, le contribuable bénéficie d’un déficit foncier qu’il peut reporter sur les revenus fonciers des années suivantes ou qu’il peut déduire (sous certaines conditions) de son revenu global dans la limite de 10.700 euros.

Pour bien cerner les enjeux du dispositif, L’Argent & Vous a fait ses calculs à partir d’un exemple concret.

Un couple gagnant 60.000 euros par an dispose de 100.000 euros pour réaliser un investissement locatif. Sa première option consiste à acheter hors dispositif d’incitation fiscale un bien « prêt à louer » avec un potentiel de loyer de 500 euros nets de charges courantes par mois. Avec la même enveloppe, et le même potentiel de loyer, il a aussi en vue un bien valant 70.000 euros mais nécessitant 30.000 euros de travaux de remise en état.

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Etude de l’option 1

Dans le premier cas, ce couple n’a droit à aucune déduction particulière (hormis ses charges courantes déjà déduites du loyer net). Il encaisse donc 6.000 euros de loyers nets par an qui viennent s’ajouter à ses revenus professionnels de 60.000 euros. Au barème en vigueur, il doit payer 7.708 euros d’impôt et de prélèvements sociaux.

Fiscalité déduite, il lui reste donc 58.292 euros par an (60.000 + 6.000 – 7.708).

Etude l’option 2

Le couple prévoit 3 mois de travaux. La première année, il perd donc 3 mois de loyer, ce qui limite son revenu foncier annuel à 4.500 euros. En revanche, il peut déduire les 30.000 euros de travaux engagés et obtient ainsi un déficit foncier de 25.500 euros (30.000 moins 4.500).

Il décide de reporter ce déficit sur son revenu global. Il déclare 60.000 euros de revenus et 10.700 euros de déficit (maximum autorisé). Il limite ainsi son imposition à 3.362 euros et obtient sur cette première année un revenu net de 61.138 euros (60.000 + 4.500 – 3.362). Il lui reste par ailleurs 14.800 euros de déficit foncier à reporter.

En année 2, le couple reçoit 6.000 euros de loyers mais ne déclare rien puisqu’il impute une partie du déficit à reporter. Avec 60.000 euros de revenus, il paie 4.978 euros d’impôt et obtient 61.022 euros nets (60.000 + 6.000 – 4.978).

Le calcul est le même pour l’année 3 puisque le couple peut encore reporter du déficit foncier.

Bilan sur 3 ans

Dans les deux cas, l’investissement global est le même : 100.000 euros. Mais selon l’option choisie, les revenus nets diffèrent. Avec un achat sans travaux, le couple encaisse 174.876 euros nets de fiscalité en 3 ans. Si l’investissement intègre des travaux, les revenus nets passent alors à 183.182 euros sur 3 ans.

Pour un même montant investi, et un même potentiel de loyers, l’achat avec travaux permet donc au couple d’augmenter ses revenus nets de 8.306 euros en trois ans, soit une hausse de 5,2%.

Comme le souligne Projection immobilière, « l’ancien n’a pas dit son dernier mot ». Ceci est d’autant plus vrai que l’ancien peut présenter d’autres atouts comme l’éligibilité aux aides à la rénovation énergétique.