Investissement locatif Pinel : dernière ligne droite pour éviter les surcoûts du Pinel +

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A partir de 2023, les investisseurs devront souvent se tourner vers des appartements Pinel+ plus chers pour ne pas pas subir une baisse des taux de réduction d'impôt.

Tagerim

2022 sera la dernière année pour profiter des avantages fiscaux à taux plein du dispositif d’investissement locatif Pinel dans sa version actuelle. Le gouvernement a en effet décidé de proroger le Pinel jusqu’à fin 2024 tout en réduisant progressivement le taux de réduction d’impôt pour les investissements réalisés à partir de 2023.

Taux de réduction d’impôt dégressifs à partir de 2023

Les taux actuels de réduction d’impôt de 12%, 18% et 21% (en métropole) pour des engagements de location de respectivement 6, 9 et 12 ans, seront ainsi ramenés en 2023 à 10,5%, 15% et 17,5%, puis en 2024 à 9%, 12% et 14%. Pendant cette période transitoire, les taux actuels du Pinel seront néanmoins maintenus pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou pour les logements justifiant à la fois de normes environnementales exemplaires et respectant plusieurs critères de qualité d’usage. On parlera alors de “Pinel+” pour les logements dotés d’une surface minimale par typologie : 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5.

Ces surfaces minimales semblent aujourd’hui assez proches des surfaces moyennes construites même si certains programmes orientés vers une clientèle d’investisseurs locatifs privilégient des surfaces plus compactes pour une meilleure rentabilité finale. Des logements qui devront aussi disposer systématiquement d’un balcon et d’une double exposition à partir du T3. A l’arrivée, quelques mètres carrés supplémentaires peuvent faire significativement augmenter le prix des appartements neufs, surtout dans des zones où le m² se situe autour de 5.000 € (2 m² de différence correspond à une augmentation de prix de 10.000 € même si le loyer serait légèrement majoré).

Sauf pour le Pinel+ qui sera plus cher

Quant aux normes environnementales, elles devront à priori aller plus loin que la nouvelle réglementation RE2020 entrée en vigueur pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier en anticipant les normes du jalon prévu pour 2025. Les professionnels du Pôle Habitat de la Fédération Française du Bâtiment (LCA-FFB) estiment que la RE2020 engendre déjà des surcoûts de construction évalués entre 5% et 10% selon les situations géographiques et les équipements installés.

Les maisons individuelles (non éligibles au Pinel) semblent davantage concernées par les surcoûts liés aux équipements comme la généralisation des pompes à chaleur au lieu des chaudières gaz mais le collectif supporte d’autres surcoûts, consécutifs notamment aux exigences toujours plus fortes des chartes locales édictées par nombre de collectivités locales.

A l’arrivée, ces logements Pinel+ coûteront donc plus cher aux investisseurs pour des loyers identiques à surface comparable (soumis aux mêmes plafonds qu’aujourd’hui). Sans oublier que la spirale inflationniste concerne tous les logements neufs au niveau de l’envolée du coût des matières premières qui ne semble pas près de s’arrêter.

Encore 10 mois pour signer

En conclusion, si vous avez un projet Pinel, il semble opportun de profiter de la fenêtre actuelle en effectuant une réservation sans tarder car l’acte de vente devra être signé avant le 31 décembre 2022 pour bénéficier de la version actuelle du dispositif. Le Pinel+ sera ensuite forcément moins rentable même s’il ne faut pas perdre de vue la dimension patrimoniale d’un tel placement. Un Pinel+ sera quand même plus qualitatif et peut donc satisfaire un projet où l’investisseur souhaite récupérer son appartement après de l’extinction de l’avantage fiscal (6, 9 ou 12 ans de détention) ou le transmettre.

Penser à l’après-Pinel

Dès le départ, il faut en effet songer à cette période où le Pinel n’apporte plus aucun avantage fiscal. Globalement, trois scénarios sont envisageables : vendre le logement, le récupérer pour son usage personnel ou celui de sa famille ou continuer à le louer. Dans ce dernier cas, il faudra attendre le renouvellement du bail pour pouvoir appliquer des loyers non plafonnés, la meilleure solution étant ici de basculer en location meublée pour bénéficier de nouveaux avantages fiscaux liés à l’amortissement du bien (ce qui permet de fortement réduire la lourde imposition sur les revenus fonciers).

Taux de réduction d'impôt du Pinel (hors Pinel+)
La réduction d'impôt s'applique sur le montant investi dans la limite de 300.000 € par an et 5.500 € par m²
Jusqu'au 31 décembre 202220232024
6 ans12%10,5%9%
9 ans18%15%12%
12 ans21%17,5%14%
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