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Meilleurs Agents conseille de chercher en périphérie des grandes villes et a sélectionné 10 destinations rentables avec un risque maîtrisé de dépréciation et de vacance locative.
Les obstacles pour réaliser un investissement locatif dans l’ancien se sont accumulés ces derniers mois, principalement avec l’envolée des taux d’emprunt qui minimisent la rentabilité d’un tel placement (à moins de ne pas recourir à un emprunt), nécessitent de mobiliser davantage d’épargne (mensualités de remboursement plus importantes) et rendent l’obtention d’un prêt beaucoup plus difficile sans se heurter au taux d’endettement maximum de 35%.
Pour autant, certains éléments jouent en faveur des investisseurs en renforçant la demande locative. En effet, les difficultés pour emprunter concernent aussi les acquéreurs dont beaucoup sont contraints de rester locataires. Le parc locatif se restreint par ailleurs avec les contraintes entourant la location des logements avec des mauvais DPE, poussant une partie de leurs propriétaires bailleurs à vendre.
La localisation reste primordiale
Dans tous les cas, la question de la localisation d’un investissement locatif reste primordiale, surtout actuellement où la baisse des prix est amorcée mais sera forcément inégale en fonction des biens et des zones géographiques. La période d’inflation est par ailleurs susceptible d’augmenter les impayés des locataires, un point de vigilance à ne pas oublier.
C’est dans ce contexte plutôt compliqué que la plateforme immobilière Meilleurs Agents a cherché des idées de villes où investir en 2023 dans un appartement de type T2 en décryptant la rentabilité, mais aussi le risque de dépréciation et de vacance locative. Meilleurs Agents conseille de chercher en périphérie urbaine tout en restant sur des villes d’au moins 20.000 habitants.
Miser sur la périphérie des grandes villes
Villeneuve-Saint-Georges, dans le Val-de-Marne, se hisse en tête de ce palmarès avec une rentabilité brute estimée à 6,6% et un prix du m² attractif (à peine plus de 3.000 € le m²) par rapport à la moyenne de la banlieue parisienne (près de 6.000 € le m² pour la petite couronne). Le risque de vacance locative y est jugé faible et le risque de dépréciation des prix modéré.
Direction la banlieue toulousaine pour la deuxième meilleure destination de ce classement : Colomiers présente une belle décote de prix au m² (environ 2.700 €) par rapport à Toulouse qui tourne autour de 3.800 € et offre une rentabilité brute estimée à 5,6% pour un risque de vacance locative restreint.
Du choix en Île-de-France
Retour en Île-de-France pour la dernière marche du podium : Aubervilliers, dans la banlieue immédiate du nord de Paris et ses prix modérés d’environ 4.300 € le m² alors que l’arrivée en 2030 de deux nouvelles stations de la ligne 15 du Grand Paris est programmée en 2030. Le risque de vacance locative est faible puisque plus de 75% de la part des ménages y sont locataires du parc privé. D’après Meilleurs Agents, on peut espérer une rentabilité locative brute de 5,6% à Aubervilliers.
Toujours en banlieue parisienne, Ivry-sur-Seine offre une bonne rentabilité locative proche de 5% pour un faible risque de vacance locative mais suppose un ticket d’entrée plus élevé avec un prix au m² supérieur à 5.600 €.
« La pandémie a fait émerger de nouvelles envies d’espace chez les Français, miser sur la périphérie urbaine semble alors être une stratégie gagnante en 2023. Villeneuve-Saint-Georges, Colomiers et Aubervilliers symbolisent bien cet attrait pour les proches couronnes, avec un risque de vacance locative réduit », résume Barbara Castillo Rico, Responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.
Banlieue bordelaise
Meilleurs Agents a ensuite sélectionné trois villes de la banlieue bordelaise : Bègles qui présente une rentabilité brute de 4,9%, Villenave-d’Ornon (4,7%) et Saint-Médard-en-Jalles (4,6%). « Des villes de report qui bénéficient d’un réseau de transport en pleine expansion et qui sont notamment portées par un risque de dépréciation faible, alors que la ville de Bordeaux a vu ses prix augmenter de +53% en dix ans », analyse Meilleurs Agents.
Enfin, deux villes ne s’inscrivent pas la logique de périphérie : La Roche-Sur-Yon et Angers, toutes deux dans le Pays de la Loire. Ces deux villes moyennes affichent une rentabilité respective de 5,4% et 4,4% et se sont illustrées dans le classement 2023 de l’association des Villes et villages où il fait bon vivre, notamment Angers qui est à la première place.
