Investissement locatif : où acheter un studio étudiant ?

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La plateforme Beanstock recommande en particulier Rouen et Marseille.

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Un logement étudiant est souvent la piste privilégiée pour un investissement locatif avec un petit budget. Mieux vaut toutefois sélectionner des grandes villes avec une importante population étudiante pour sécuriser son investissement. La plateforme d'investissements locatifs clé en main Beanstock a identifié 12 grandes villes étudiantes où ce type de placement est attractif en fonction de trois indicateurs : le nombre d’étudiants et leur part dans la population, la rentabilité nette pour un studio et le budget minimum nécessaire pour investir.

Cette étude prend en compte des studios meublés et le budget minimum intègre le prix d’achat avec les frais de notaire ainsi que le coût des travaux et de l’ameublement, sans oublier un forfait de 7,2% du prix (avec un minimum de 10.000 €) prélevé par Beanstock. Ce forfait comprend la recherche du bien, la négociation, la recherche de financement, une aide à la conception architecturale et au suivi des travaux et 1 an de gestion locative. Le taux de rentabilité correspond aux loyers nets moins la taxe foncière, divisés par ce budget global, en prenant en compte une surface moyenne de 20 m² en province et de 15 m² à Paris. La fiscalité des revenus fonciers n’est pas appliquée mais elle pourra ici être allégée pour un investisseur optant pour le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).

Rouen et Marseille au top

Ce classement consacre Rouen comme ville la plus accessible pour les petites enveloppes avec un budget à partir de 85.000 € seulement mais aussi la plus rentable des métropoles étudiantes avec un taux de 4,5%. Cette rentabilité est à associer à la forte proportion d’étudiants à Rouen : 45.000 pour 110.000 habitants. La deuxième grande ville conseillée par Beanstock est Marseille. « Même si les prix ont augmenté et qu’il y a de plus en plus de demande pour de moins en moins d’offres, la cité phocéenne offre encore d’excellentes opportunités d'investissement », explique la plateforme. La très bonne rentabilité affichée (4,5%) couplée à un vivier de plus de 70.000 étudiants attirent les investisseurs. Niveau budget, il faut compter en moyenne 100.000 € tout compris pour un studio meublé.

Paris a le plus gros vivier d'étudiants

Avec 450.000 étudiants qui suivent leurs études dans la capitale, Paris a le plus gros vivier d'étudiants de France. Malgré des prix au m² élevés, des petits studios parisiens se trouvent autour de 140.000 € et peuvent atteindre 4% de rentabilité en raison justement d’une surface moyenne plus petite que les studios en province.

Parmi les autres grandes villes étudiantes figurent Lille (4,2% de rentabilité pour un budget moyen de 100.000 €), Bordeaux (4,25% de rentabilité pour un budget moyen de 130.000 €), Rennes (4,2% de rentabilité pour un budget moyen de 105.000 €) ou Toulouse (4,1% de rentabilité pour un budget moyen de 125.000 €).

Lyon en retrait

Le rendement le plus faible de cette étude se situe à Lyon (3,45%) qui souffre de la hausse des prix et d’un encadrement des loyers, en vigueur depuis le 1er novembre 2021, qualifié de plus sévère qu’à Paris. Le budget d’investissement, également élevé avec 140.000€ minimum, rend compliqué les investissements locatifs étudiants dans la capitale des Gaules.

« Il est encore temps d’investir dans un logement étudiant qui pourra être mis sur le marché dès la rentrée de septembre. Bien choisir sa localisation est primordial : votre bien doit pouvoir être loué et répondre à une demande locative. C’est pourquoi les villes proposées ont une demande locative importante et de bons potentiels de plus-value voire des possibilités d’autofinancement. Pour cela, il faudra louer son bien meublé afin d’en maximiser la rentabilité », commente Alexandre Fitussi, co-fondateur de Beanstock.

Palmarès des grandes villes étudiantes où investir
Beanstock
Taux de rentabilitéBudget minimum moyenPopulation étudiante
Rouen4,50%85.000 €45.000
Marseille4,50%100.000 €70.000
Dijon4,40%95.000 €25.000
Nantes4,30%115.000 €65.000
Bordeaux4,25%130.000 €100.000
Tours4,25%95.000 €33.000
Lille4,20%100.000 €110.000
Rennes4,20%105.000 €100.000
Toulouse4,10%125.000 €120.000
Paris4,00%140.000 €450.000
Strasbourg4,00%120.000 €65.000
Lyon3,45%140.000 €175.000
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