Investissement locatif : les villes où investir à partir d'un petit budget

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Meilleurs Agents a passé au crible 413 villes de France en partant d'un apport de 50.000 € complété ou non d'emprunt.

Reuters

Si vous cherchez des pistes pour réaliser un investissement immobilier locatif à partir d'un budget de 50.000 €, le leader de l’estimation immobilière en ligne, Meilleurs Agents, a passé au crible 413 villes de France en calculant le rendement d’un tel placement au bout de 20 ans. 3 scénarios ont été étudiés : se limiter à la mise de 50.000 € au comptant, investir 100.000 € en complétant son budget de départ par un emprunt de 50.000 € et investir 200.000 € en empruntant 150.000 €.

1er scénario : 50.000 € au comptant

En se limitant à 50.000 € au comptant, il faudra s’orienter vers les villes les plus abordables et Meilleurs Agents recommande Limoges, Nancy, Clermont-Ferrand et Brest où le prix au m² permet d’acquérir un studio avec une bonne rentabilité. D’après les calculs de Meilleurs Agents, un investisseur peut tabler sur 8,5% de rentabilité brute et sur 4% de rentabilité nette en moyenne (jusqu’à 5% à Limoges) après déduction de toutes les charges : taxe foncière, impôt sur le revenu (avec hypothèse d’un régime micro-foncier et d’un taux d’imposition à 30%), charges de copropriété et frais d’entretien courant. L’investisseur pourra ainsi s’assurer un complément de revenus de 167 €/mois nets de charges en moyenne.

Au bout de 20 ans, le gain de patrimoine en revenus fonciers net de charges est estimé à 34.549 €, en moyenne. A noter que l’investissement initial de 50.000 € inclut les frais d’agence et de notaire pour un logement vide.

2ème scénario : 100.000 € avec emprunt

En empruntant 50.000 € sur 20 ans (au taux de 1,06% + 0,15% d’assurance), l’investisseur disposera d’un budget de 100.000 €. Selon cette étude, Villeneuve-d’Ascq, Reims, Montpellier, Tours et Lille sont les villes à privilégier avec ce budget qui permet d’y acquérir un logement d’environ 30 m². Avec une rentabilité nette allant de 2,9% à 3,6% dans ces 5 villes, l’investisseur ne sera pas loin d’autofinancer son opération (les revenus couvrant presque les charges). Quant au gain de patrimoine en revenus fonciers net de charges, il monte à 46.718 € au bout de 20 ans, une fois l’emprunt remboursé. On voit donc que l’effet de levier de l’endettement (d’autant plus grâce aux taux bas) permet de gagner plus de 10.000 € par rapport à la première simulation au comptant. Rembourser un emprunt est aussi une façon d’épargner régulièrement puisque le patrimoine final sera majoré d’autant.

3ème scénario : 200.000 € avec deux emprunts

Pour maximiser l’effet de levier de la dette, pourquoi pas souscrire deux emprunts de 75.000 € et ainsi acheter deux logements à 100.000 € grâce à un budget total de 200.000 €. Cela demande bien sûr davantage de temps pour les trouver et suppose de disposer des revenus suffisants pour pouvoir couvrir le remboursement des crédits. Enfin, cela pourrait empêcher d’autres projets en limitant votre capacité d’endettement. Financièrement, c’est pourtant le scénario le plus intéressant. En restant sur les 5 villes précédentes (Villeneuve-d’Ascq, Reims, Montpellier, Tours et Lille) et en reprenant les paramètres précédents, l’achat de deux studios d’environ 30 m² offre un gain net d’un peu plus de 87.000 € sur 20 ans.

Patrimoine au bout de 20 ans

A l’arrivée, en étant parti de 50.000 €, le patrimoine au bout de 20 ans est évalué à 137.138 € dans le troisième scénario alors qu’il ne serait que de 84.549 € dans le premier scénario au comptant et de 96.718 € dans le deuxième scénario.

Ces calculs sont avant tout des indications : ils ont été réalisés avec une hypothèse de prix et de loyers stables dans le temps. Ils supposent aussi qu’aucun problème de vacance locative ou d’impayés ne viennent minorer la rentabilité mais Meilleurs Agents a sélectionné des villes en tenant compte de ces risques. On pourrait d'ailleurs refaire ces simulations en ajoutant le coût d’une assurance loyers impayés qui est fortement recommandée.

Commentaires (2)
  • patr94
    patr94posté le 30.01.2022 à 23:34

    Il faut faire attention au risque de vacances du logement. Ce point n'est pas abordé dans l'article. Ce qui peut faire chuter des taux de rentabilités semblant mirobolants.

  • Utilisateur32725
    Utilisateur32725posté le 31.01.2022 à 11:52

    patr94 apporte une précision importante. Si un étudiant par en cours d'année, la relocation du studio peut prendre plusieurs mois même si loyer, emplacement et le bien sont dans la norme.
    Faire la part des choses entre rentabilité et plus-value.
    Un studio à Paris n'aura quasiment pas de rentabilité par contre en province il y aura, comme le souligne l'article, une bonne rentabilité qui produira des revenus et si l'appartement est bien situé et l'objectif à long terme dans un cadre juridique approprié, on peut viser la transmission sur plusieurs générations.