Investissement immobilier : l’importance du prix de revente

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Au-delà du rendement annuel que peut procurer un projet locatif, la rentabilité globale de l’opération est très sensible au prix de revente, y compris sur longue période. Explications en chiffres…

Boursier.com

Bien souvent, l’investisseur immobilier se focalise sur le rendement annuel que lui procure son bien. Cette approche est parfaitement justifiée dans la mesure où ce rendement va conditionner la performance de l’opération.

Ainsi, une personne achetant sur ses fonds propres un bien de 100.000 euros et obtenant en retour 2.500 euros de loyers nets par an dégage un rendement annuel de 2,5% nets de charges et de fiscalité.

Cela ne doit toutefois pas occulter qu’un achat immobilier reste un pari sur l’avenir et que la rentabilité globale de l’opération dépend aussi et surtout des conditions de sortie.

Exemple sur 10 ans

Reprenons le même exemple en supposant une revente du bien au bout de 10 ans. Si le bien est revendu au même prix (100.000 euros), la rentabilité du projet sera de 2,5% par an. En revanche, une moins-value de 10% à la sortie fera chuter le taux de rentabilité à 1,57%. A l’inverse, avec une plus-value de 10% à la revente, la rentabilité grimpera à 3,36%.

Rentabilité d'un investissement locatif générant 2,5% de rendement annuel net sur 10 ans
L'Argent & Vous
Avec 20% de moins-value à la reventeAvec 10% de moins-value à la reventeAvec revente au prix d'achatAvec 10% de plus-value à la reventeAvec 20% de plus-value à la revente
TRI0,55%1,57%2,50%3,36%4,15%

Exemple sur 20 ans

Bien entendu, cette sensibilité au prix de revente diminue si le projet est mené à plus long terme. Mais même sur 20 ans, le prix de revente reste une variable déterminante. Une moins-value de 10% abaissera la rentabilité à 2,09% (au lieu de 2,5% avec une sortie au prix d’achat), tandis qu’une plus-value de 10% permettra de dégager une rentabilité globale de 2,88%.

Rentabilité d'un investissement locatif générant 2,5% de rendement annuel net sur 20 ans
L'Argent & Vous
Avec 20% de moins-value à la reventeAvec 10% de moins-value à la reventeAvec revente au prix d'achatAvec 10% de plus-value à la reventeAvec 20% de plus-value à la revente
TRI1,65%2,09%2,50%2,88%3,23%

Un constat valable dans tous les cas

Au-delà de ces exemples d’achat au comptant, précisons que la sensibilité au prix de vente est également élevée dans les opérations faisant intervenir un financement bancaire et dans celles qui offrent un avantage fiscal. C’est notamment ce qu’on montré nos récentes simulations sur une opération en Pinel. En marge de l’avantage fiscal attendu ou du rendement théorique du bien, il est donc essentiel de regarder de près les perspectives de revente du bien à terme.

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