Immobilier : une taxation à quatre niveaux

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Alors qu’Emmanuel Macron n’a pas exclu d’alourdir certains pans de la fiscalité immobilière, L’Argent & Vous revient sur les différents niveaux de taxation de la pierre…

Reuters

« Votre idée est très bonne ». Ces quelques mots d’Emmanuel Macron ont relancé les spéculations sur un possible alourdissement de la fiscalité immobilière. Fin janvier, lors d’un débat dans la Drôme, c’est en effet par cette formule que le président de la République a réagi aux propos d’une personne qui suggérait de mieux « réguler » certaines plus-values.

Cette sortie n’a pas manqué de faire réagir des professionnels qui considèrent que l’immobilier est déjà très lourdement taxé. Il est vrai que depuis le remplacement de l’ISF par l’IFI, l’immobilier est l’un des actifs les plus taxés en France, d’autant que la fiscalité intervient à plusieurs niveaux.

Fiscalité sur la détention

Le simple fait de détenir un bien immobilier est source de fiscalité. Les propriétaires sont tout d’abord concernés par la taxe foncière, un impôt notamment décrié pour son assiette établie sur des bases qui datent du début des années 1970.

Les plus aisés sont aussi concernés par l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière. Pour mémoire, cet impôt est prélevé sur les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros, avec un taux qui va de 0,5% à 1,5%. Les principales exonérations visent les biens professionnels et la résidence principale qui bénéficie d’un abattement de 30%.

Fiscalité sur les mutations

Le changement de propriétaire est également un rendez-vous majeur sur le plan fiscal.

L’acquéreur doit à cette occasion régler des droits de mutation à titre onéreux, plus couramment appelés frais de notaire. Sur une acquisition de 200.000 euros, l’enveloppe de frais représente par exemple un surcoût de 7,8%, dont environ 6,5% pour les seuls droits et taxes.

Il est à noter que si l’opération découle d’une donation ou d’une succession, le bénéficiaire n’est pas soumis aux DMTO mais peut avoir à régler des droits de mutation à titre gratuit (DMTG), aussi appelés droits de succession. Un enfant recevant un bien de 300.000 euros de la part de l’un de ses parents doit par exemple payer 38.194 euros de droits (abattement de 100.000 euros inclus).

Quant au vendeur, il n’échappe pas non plus à la fiscalité dans certaines situations. Si le bien est revendu plus cher qu’il a été acheté, la plus-value est soumise à l’impôt et aux prélèvements sociaux à un taux global qui peut atteindre 36,2%, voire légèrement plus en cas de surtaxe. Ici, la taxation est toutefois dégressive en fonction de la durée de détention et exonère la résidence principale.

Fiscalité sur l’usage

La fiscalité immobilière a une autre particularité dans la mesure où elle taxe aussi le simple usage du bien, au travers de la taxe d’habitation. Même si des allègements ont été accordés depuis l’an passé, cette taxe restera de mise jusqu’à sa disparition annoncée en 2020.

Comme la taxe foncière, la taxe d’habitation est principalement critiquée pour l’obsolescence de sa base de calcul.

Soulignons que cette fiscalité sur l’usage vise très peu de bien. On peut citer les téléviseurs au travers de la contribution à l’audiovisuel public.

Fiscalité sur les revenus

Enfin, comme la plupart des actifs financiers, les actifs immobiliers entrent dans le champ de la fiscalité dès lors qu’ils génèrent des revenus.

Cette imposition sur les flux apparaît bien entendu cohérente. Toutefois, il faut rappeler que l’immobilier souffre d’un désavantage sur ce plan par rapport aux actifs financiers.

Pour ces derniers, il est possible de choir le prélèvement forfaitaire unique (PFU), dont la composante relative à l’impôt est de 12,8%. En matière d’immobilier, l’imposition au barème reste la seule solution, avec des taux marginaux qui peuvent atteindre 30%, 41% voire 45%. Un cadre qui pénalise particulièrement la pierre-papier (SCPI, OPCI).

Bilan

L’immobilier est sans conteste l’un des actifs les plus lourdement taxés actuellement. C’est notamment le cas par rapport aux actions, comme l’a montré notre comparatif établi l’an passé.

Cette fiscalité en quatre temps pèse lourdement sur l’immobilier. Très peu d’actifs subissent un tel cumul de fiscalité et le phénomène a été amplifié par deux réformes récentes : la mise en place de l’IFI (qui n’a laissé que l’immobilier dans le champ de l’impôt sur la fortune) et l’arrivée du prélèvement forfaitaire unique (qui a allégé l’imposition des revenus des actifs financiers mais pas celles des revenus fonciers).

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Actu0

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