Immobilier : quand la fiscalité encourage l’achat/revente plutôt que la location

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Pour les foyers aisés, la taxation des plus-values (y compris à court terme) est moins lourde que celle qui s’applique aux revenus fonciers. De quoi décourager la mise en location...

Reuters

Il est parfois des curiosités fiscales. C’est le cas à l’heure actuelle en matière d’immobilier, au vu de l’écart de taxation entre les plus-values et les revenus fonciers. Certes, la situation n’est pas nouvelle. Toutefois, elle n’a pas été remise en cause par la dernière réforme fiscale.

Imposition des revenus fonciers

Pour mémoire, les revenus fonciers ne sont pas concernés par le prélèvement forfaitaire unique de 30%. Ils restent soumis au barème. Ainsi, pour un foyer de la tranche à 14%, les revenus fonciers subissent une pression fiscale de 30,25%. Dans la tranche à 30%, le taux passe à 45,2% et il grimpe même à 55,4% dans la tranche à 41%.

Imposition des plus-values immobilières

Les plus-values immobilières bénéficient de leur côté d’un régime spécifique : un impôt forfaitaire de 19% auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%). Au pire, les plus-values immobilières sont donc taxées à hauteur de 36,2%. En cas de détention de plus de 6 ans, le taux peut même baisser par le jeu des abattements.

Comparaison

Au plan fiscal, un contribuable réalisant 100 euros de plus-value doit donc payer au maximum 36,20 euros de fiscalité. S’il encaisse 100 euros de loyer net, la fiscalité est de 30,25 euros (tranche à 14%), 45,20 euros (tranche à 30%) ou 55,40 euros (tranche à 41%).

Dès lors que le contribuable atteint ou dépasse la tranche d’imposition à 30% ses revenus fonciers sont donc plus taxés que ses plus-values. En d’autres termes, sur le strict plan fiscal, mieux vaut réaliser une opération d’achat/revente à court terme (a priori spéculative) que de proposer un bien à la location.

On peut évidemment trouver des justifications à cet écart : une moindre taxation des plus-values permet par exemple de libérer des réserves foncières. Mais on peut aussi s’étonner que la fiscalité favorise la recherche de plus-value à court terme plutôt que la mise en location de biens dans la durée.

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