Immobilier : le tour de France des rendements locatifs !

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Du fait de prix à l’achat sous pression et de loyers stables voire en hausse, la rentabilité des investissements locatifs a progressé en moyenne de 0,26 point en un an dans les 20 plus grandes villes de France, selon l’analyse de L’Argent & Vous

Reuters

Est-ce le moment d’investir dans l’immobilier locatif ? Si les rendements peuvent dans certaines villes sembler encore limités, force est en tout cas de constater qu’ils sont plus généreux qu’il y a un an. C’est ce qui ressort de notre analyse réalisée en croisant les prix de vente au m² fournis par MeilleursAgents.com et les loyers moyens indiqués dans la dernière étude de Clameur.

1 ville sur 2 au-dessus de 6%

Selon une moyenne établie à partir des 20 plus grandes villes de France, il apparaît qu’une personne investissant aujourd’hui peut espérer un rendement annuel brut de 6,18% contre 5,9% pour un investissement effectué au printemps dernier. Cela s’explique par la baisse des prix à l’achat d’un côté et de l’autre par la stabilité voire la hausse des loyers moyens.

Bien entendu, les écarts sont importants autour d’une médiane qui se situe à 6% (voir tableau). Même si les loyers ont progressé à Paris, la capitale demeure la ville la moins rentable avec un rendement locatif moyen de 3,85%. Lyon et Nice restent quant à elle sous la barre des 5%. Certes, les loyers y sont parmi les plus élevés. Mais l’immobilier y est toujours cher  (plus de 3.300 euros au m² pour la première et près de 3.900 euros pour la seconde).

Jusqu’à 8%

Notre tableau montre aussi qu’une ville « bon marché » n’est pas nécessairement rentable. Par exemple, à Toulon, le m² coûte près de 500 euros de moins qu’à Montpellier, mais du fait de loyers faibles la rentabilité de l’immobilier toulonnais (5,64%) est bien inférieure à celle de l’immobilier montpelliérain (6,33%).

Notons enfin, qu’il est possible d’aller au-delà de 8% dans des villes comme Saint-Etienne ou Le Havre. Cette dernière a en effet vu sa rentabilité faire un bond en avant (+1,33 point) du fait de la dégringolade des prix à l’achat.

La plupart des villes ont d’ailleurs suivi le mouvement, à de rares exceptions près. Parmi ces exceptions figure notamment Bordeaux (rentabilité stable) en raison d’une bonne tenue des prix à l’achat. Quant à Lille, elle a même vu ses rendements locatifs baisser (-0,29 point) sous l’effet conjugué d’un recul des loyers et d’une augmentation des prix.

Ne pas négliger la fiscalité

Bien entendu, il ne s’agit là que de données moyennes. Pour bien préparer son projet, un investisseur doit aussi intégrer d’autres critères : la fiscalité locale, les perspectives de revente,  la facilité avec laquelle le logement pourra être loué et le type de bien visé (un studio est toujours plus rentable qu’un T3).

Il est enfin important de ne pas négliger l’impact fiscal (impôts et prélèvements). En supposant un taux d’imposition dans la tranche à 30% et une adoption du micro-foncier (30% d’abattement), la rentabilité est déjà amputée d’un tiers... sans tenir compte des charges diverses.

Rentabilité locative des grandes villes de France
L'Argent & Vous (02/15) d'après Meilleursagents.com et Clameur
Prix au m² (en euros)Loyer au m² (en euros)Rentabilité annuelleEvolution sur 1 an
Paris7.88625,33,85%+0,13 pt
Lyon3.239134,82%+0,07 pt
Nice3.75915,54,95%+0,39 pt
Bordeaux3.06012,95,06%+0,04 pt
Toulouse2.728125,28%+0,09 pt
Lille2.89513,55,60%-0,29 pt
Nantes2.54711,95,61%+0,14 pt
Toulon2.38311,25,64%-0,14 pt
Strasbourg2.58312,75,90%-0,01 pt
Rennes2.48312,45,99%+0,07 pt
Montpellier2.653146,33%+0,42 pt
Dijon2.02010,96,48%+0,03 pt
Marseille2.30812,66,55%+0,69 pt
Grenoble2.23112,26,56%+0,24 pt
Reims2.01711,66,90%+0,26 pt
Nîmes1.76710,26,93%+0,39 pt
Angers1.81010,56,96%+0,52 pt
Le Mans1.4188,77,36%+0,39 pt
Saint-Etienne1.1427,78,09%+0,38 pt
Le Havre1.62111,78,66%+1,33 pt
MOYENNE6,18%+0,26 pt
Commentaires (5)
  • Journaliste
    Journalisteposté le 23.02.2015 à 16:14

    Ces chiffres doivent effectivement être pris avec précautions. Mais l’objectif de l’article n’est de pas fournir au lecteur des rendements précis. Ce travail serait impossible, chaque cas étant particulier (y compris au sein d’un même quartier) en fonction du bien et du statut du propriétaire. Notre idée de départ était simplement de monter les grandes tendances (selon les villes) et de pointer les évolutions sur un an.

  • patr94
    patr94posté le 23.02.2015 à 11:04

    Vos commentaires à tous ne sont pas faux. Mais à chacun de faire le calcul les plus complet au moment d'acheter un appartement (incluant l'impact fiscal foncier et autre). On sait tous qu'un studio ou 2 pièces est plus rentable qu'un grand appartement et qu'il fa. Se renseigner sur la tendance du marché immobilier en local , facilité de location, dynamisme économique, ce qui est plus compliqué à évaluer.
    L'étude a le mérite de faire une comparaison et par ex . de montrer qu'il n'est pas très rentable d'investir à Paris contrairement à certaines idées reçues.

  • galou34
    galou34posté le 20.02.2015 à 21:13

    Analyse bidon! Une simple division du prix de vente par un loyer moyen. Il y a beaucoup d'autres paramètres à prendre en compte notamment la perte de valeurs des biens immobilier dans les prochaines années et l'import foncier qui varie d'une ville à l'autre.
    L'import foncier sur Montpellier est par exemple l'un des plus cher de France, diminuant fortement la rentabilité ...

  • jeanlf
    jeanlfposté le 20.02.2015 à 18:51

    Article malhonnête ou bien écrit par un élève ayant à peine le brevet des collèges. Mauvaise compréhension des moyennes utiisées (de manière totalement biaisée). Je penche malheureusement vers la malhonnêteté.
    Crise, Chomâge en augmentation, Instabilitées professionnelles (stages, CDD, mutations, licenciements conjoncturels...), PapyBoom qui arrive à grand pas, augmentation supplémentaire annuelle de 50.000 vendeurs par rapport au nombre d'acheteurs (relisez cet élement si besoin...), marché bloqué, volumes de vente ridicules et ce malgré les taux d'emprunt historiquements bas...

  • sg75002
    sg75002posté le 20.02.2015 à 15:33

    ne pas retenir, très mauvais chiffres ! faire une rentabilité avec les moyennes des biens vendus ( biens en mauvais état prépondérant pour différents usage RP et locatif ) et la moyenne des mises en location (biens rendus propres à la location au prix de marché pour la plupart...) . Les grandes surfaces qui ne sont pas louées tirent les prix moyens vers le bas et les loyers petits appartements en majorité tirent les prix vers le haut. Cen 'est pas une rentabilité moyenne !!!

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