Immobilier : le tour de France des rendements locatifs !

Est-ce le moment d’investir dans l’immobilier locatif ? Si les rendements peuvent dans certaines villes sembler encore limités, force est en tout cas de constater qu’ils sont plus généreux qu’il y a un an. C’est ce qui ressort de notre analyse réalisée en croisant les prix de vente au m² fournis par MeilleursAgents.com et les loyers moyens indiqués dans la dernière étude de Clameur.

1 ville sur 2 au-dessus de 6%

Selon une moyenne établie à partir des 20 plus grandes villes de France, il apparaît qu’une personne investissant aujourd’hui peut espérer un rendement annuel brut de 6,18% contre 5,9% pour un investissement effectué au printemps dernier. Cela s’explique par la baisse des prix à l’achat d’un côté et de l’autre par la stabilité voire la hausse des loyers moyens.

Bien entendu, les écarts sont importants autour d’une médiane qui se situe à 6% (voir tableau). Même si les loyers ont progressé à Paris, la capitale demeure la ville la moins rentable avec un rendement locatif moyen de 3,85%. Lyon et Nice restent quant à elle sous la barre des 5%. Certes, les loyers y sont parmi les plus élevés. Mais l’immobilier y est toujours cher  (plus de 3.300 euros au m² pour la première et près de 3.900 euros pour la seconde).

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Jusqu’à 8%

Notre tableau montre aussi qu’une ville « bon marché » n’est pas nécessairement rentable. Par exemple, à Toulon, le m² coûte près de 500 euros de moins qu’à Montpellier, mais du fait de loyers faibles la rentabilité de l’immobilier toulonnais (5,64%) est bien inférieure à celle de l’immobilier montpelliérain (6,33%).

Notons enfin, qu’il est possible d’aller au-delà de 8% dans des villes comme Saint-Etienne ou Le Havre. Cette dernière a en effet vu sa rentabilité faire un bond en avant (+1,33 point) du fait de la dégringolade des prix à l’achat.

La plupart des villes ont d’ailleurs suivi le mouvement, à de rares exceptions près. Parmi ces exceptions figure notamment Bordeaux (rentabilité stable) en raison d’une bonne tenue des prix à l’achat. Quant à Lille, elle a même vu ses rendements locatifs baisser (-0,29 point) sous l’effet conjugué d’un recul des loyers et d’une augmentation des prix.

Ne pas négliger la fiscalité

Bien entendu, il ne s’agit là que de données moyennes. Pour bien préparer son projet, un investisseur doit aussi intégrer d’autres critères : la fiscalité locale, les perspectives de revente,  la facilité avec laquelle le logement pourra être loué et le type de bien visé (un studio est toujours plus rentable qu’un T3).

Il est enfin important de ne pas négliger l’impact fiscal (impôts et prélèvements). En supposant un taux d’imposition dans la tranche à 30% et une adoption du micro-foncier (30% d’abattement), la rentabilité est déjà amputée d’un tiers... sans tenir compte des charges diverses.