Immobilier : depuis 3 ans, la baisse des taux a tout juste compensé la hausse des prix

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Entre fin 2015 et fin 2018, les taux d’emprunt à 20 ans ont reculé de 0,9 point. Mais les prix ont en moyenne enflé de 8,2%. D’où un impact neutre en termes de pouvoir d’achat.

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De 2,31% à 1,40%. Telle a été la trajectoire des taux à 20 ans depuis la fin 2015, selon le dernier Observatoire Crédit logement/CSA. Du point de vue de l’acquéreur, les conditions apparaissent donc plus favorables qu’il y a trois ans.

Ceci étant, une analyse complète nécessite aussi de prendre en compte l’évolution des prix car c’est justement à partir de la fin 2015 que la hausse a été enclenchée. D’après l’Insee, les prix de l’ancien ont en moyenne grimpé de 8,2% sur le territoire au cours de trois dernières années. Dans ces conditions est-il réellement plus intéressant d’emprunter aujourd’hui ?

Des effets qui se compensent

Prenons l’exemple d’un bien qui valait 200.000 euros fin 2015. Pour acquérir ce bien à crédit sur 20 ans au taux moyen de l’époque (2,31%), il fallait rembourser 1.041,39 euros par mois (hors assurance).

Compte tenue de la baisse des taux (1,4% sur 20 ans actuellement), une mensualité équivalente permet aujourd’hui d’emprunter 217.882 euros. En d’autres termes, le tassement des taux a accru de 8,94% le pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs.

Face à des prix qui ont progressé de 8,2%, on peut donc affirmer que le pouvoir d’achat immobilier est resté quasiment le même qu’il y a trois ans.

Reprenons notre exemple en supposant que le bien en question ait suivi la courbe moyenne des prix. Ce bien vaudrait aujourd’hui 216.400 euros et il faudrait rembourser un peu plus de 1.034 euros par mois pour l’acquérir. Par rapport à la mensualité requise il y a trois ans (1.041 euros), l’écart apparaît bel et bien symbolique.

Exemple de financement d'un bien aux normes du marché
L'Argent & Vous d'après Insee* et Crédit Logement**
Fin 2015Fin 2018Evolution
Prix200.000 €216.400 €+8,2%*
Taux sur 20 ans2,31%1,40%-0,9 pt**
Mensualité1.041,39 €1.034,31 €-0,7%

Des inégalités selon les biens et les territoires

Si d’une manière générale baisse des taux et hausse des prix se sont neutralisées, il convient toutefois de préciser que les emprunteurs ne sont pas tous logés à la même enseigne.

Sur l’ensemble du territoire, les prix des appartements (+9,5%) ont par exemple augmenté un peu plus vite que le pouvoir d’achat des emprunteurs (+8,94%). A mensualité égale, il n’est donc plus possible d’acheter le même bien qu’il y a trois ans. A l’inverse, la progression du prix des maisons (+7,6%) n’a pas intégralement absorbé les bénéfices retirés de la baisse des taux.

Les plus fortes disparités s’observent toutefois sur un plan géographique. En Ile-de-France, la baisse des taux a été loin de compenser le rebond des prix (+11,9%). Un constat qui est encore plus évident à Paris où les prix se sont envolés de 20,8% depuis trois ans.

Il y a trois ans, une mensualité de 1.500 euros sur 20 ans permettait d’acheter un bien de 288.076 euros dans la capitale. Aujourd’hui, le même effort mensuel donne accès à un capital de 313.833 euros… Mais le bien qui valait 288.000 euros il y a trois ans coûte désormais près de 348.000 euros.

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