Nouvelle norme environnementale pour les logements neufs, service public de la rénovation, autorisations d’urbanisme, conditions d’octroi d’un crédit immobilier, taxe d'aménagement...
L’année 2022 marque l’arrivée de nombreuses évolutions sur le marché immobilier. Voici les principales :
Logements neufs
La nouvelle réglementation environnementale RE2020 va succéder à la RT2012 (en vigueur depuis 2013) pour les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2022 (logements collectifs et maisons). 3 grands objectifs sont poursuivis : améliorer l’efficacité énergétique du bâti et la décarbonation de l’énergie utilisée, diminuer l’impact carbone de la construction des bâtiments (-30% en 10 ans) et garantir le confort en cas de forte chaleur alors que les épisodes de canicules sont appelés à devenir plus fréquents. Plusieurs jalons sont prévus pour parvenir à ces objectifs : 2025, 2028 et 2031. Les professionnels de la construction ont déjà averti que la RE2020 engendrera un surcoût minimum de 6% dès 2022, en fonction notamment des solutions de chauffage et de production d’eau de sanitaire retenues. Autant dire que ces surcoûts vont être répercutés sur les prix de vente des logements neufs…
Taxe d'aménagement
Mauvaise nouvelle pour ceux qui font construire ou entreprennent des travaux d'agrandissement : la taxe d'aménagement va augmenter d'au moins 7% cette année. Les valeurs annuelles de référence par m² de surface passent en effet de 767 € par m² à 820 € par m² en province. Pour l’Île-de-France, le tarif bondit de 870 € à 929 € par m². Le calcul de la taxe d'aménagement se fait en multipliant la surface (en m²) construite par ces valeurs de référence et en appliquant au résultat les taux votés par la commune et par le département.
Crédit immobilier
Les conditions d’octroi d’un crédit immobilier recommandées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), autorité de surveillance du système financier français, deviennent une norme juridiquement contraignante à partir du 1er janvier 2022. Pour les emprunteurs, cela ne devrait cependant pas changer grand-chose car il semble que les banques respectent désormais à la lettre ces recommandations : 35% de taux d’endettement maximum et une durée d’emprunt n’excédant pas 25 ans sauf dans le cas d’un achat dans le neuf jusqu’à 27 ans. Les banques disposent d'une possibilité de déroger à ces règles à hauteur de 20% de leur production, cette souplesse étant destinée à 80% au financement des résidences principales. A noter que les banques doivent systématiquement inclure le coût de l’assurance emprunteur dans les charges annuelles d’emprunt pour calculer le taux d’endettement des futurs acquéreurs.
Autorisations d’urbanisme
La modernisation des services publics va enfin concerner les autorisations d’urbanisme qui passeront à l’ère du numérique à partir du 1er janvier 2022. D’ici quelques semaines, toutes les communes devront ainsi être en mesure de recevoir des demandes de permis de construire ou de certificats d’urbanisme sous format dématérialisée (adresse courriel dédiée, formulaire de contact, téléservice spécifique…). Plus besoin donc de se déplacer en mairie pour déposer son dossier ou d’envoyer sa demande en courrier recommandé. Une évolution qui va simplifier la vie de nombreux Français car cela va également concerner les déclarations préalables de travaux, les permis de démolir ou les permis d’aménager.
Rénovation
France Rénov’ devient le service public de la rénovation de l’habitat dès le 1er janvier 2022. La plateforme france-renov.gouv.fr sera le point d’entrée pour tous les parcours de travaux avec un outil de simulation permettant d’identifier les aides financières disponibles pour la rénovation énergétique de son logement, ainsi qu’un annuaire des artisans qualifiés RGE. Le barème des aides MaPrimeRénov est maintenu et le gouvernement a prévu d’y consacrer 2 milliards d'euros en 2022.
Attention, depuis le 1er janvier, MaPrimeRénov’ est désormais réservée aux logements achevés depuis au moins 15 ans (2 ans auparavant), à l’exception des demandes de prime réalisées dans le cadre d’un changement de chaudière fonctionnant au fioul.
Si vous avez besoin d'un prêt complémentaire pour financer vos travaux, depuis le 1er janvier 2022, le plafond de l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est passé de 30.000 € à 50.000 € dans le cadre de travaux de rénovation énergétique globale. A cela s'ajoute la possibilité d’augmenter la durée de son remboursement de 15 à 20 ans.
Syndics
Pour les propriétaires d’appartements en copropriété, la comparaison des tarifs des syndics et leur mise en concurrence sera facilitée à partir du 1er janvier 2022 avec l’apparition d’une fiche d'information standardisée sur le prix et les prestations proposées par chaque syndic. Dans les prestations au forfait, la fiche d’information permettra par exemple une présentation uniforme du nombre minimum de visites et vérifications de la copropriété effectuées chaque année par le syndic ou les règles et horaires de l’Assemblée Générale annuelle avec les tarifs des éventuels dépassements d'horaires ou de durée. S’agissant des prestations particulières non comprises dans le forfait, la fiche devra notamment mentionner la tarification de la gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres ou le tarif de la mise en demeure d’un copropriétaire.
Impôts locaux
Votre avis de taxe foncière de l’automne 2022 fera apparaître une base de calcul augmentée de 3,4% en raison de la revalorisation forfaitaire des valeurs locatives. Cette revalorisation concerne aussi la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Même chose pour la base de calcul de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Concernant la taxe d’habitation sur les résidences principales, cette revalorisation des valeurs locatives n’est par contre plus appliquée jusqu’en 2023. Il s’agit de la dernière étape de la réforme de la taxe d’habitation : les Français les plus aisés qui la payent encore bénéficieront d’une décote de 65% en 2022 avant un dégrèvement total en 2023.
Pinel
2022 sera la dernière année avec des réductions d’impôt à taux plein sans conditions pour le dispositif d’investissement locatif Pinel. A partir de 2023, ces réductions d’impôt seront moins avantageuses, sauf pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou ceux répondant aux conditions du Pinel+. Les logements neufs Pinel + devront respecter plusieurs critères de qualité d’usage comme des surfaces minimales par typologie d’appartements et être en avance sur la RE2020 en respectant le jalon 2025 de cette nouvelle norme environnementale.
Investissement locatif dans l'ancien
Le dispositif "Louer abordable" évolue en proposant aux propriétaires qui s’engagent à louer un bien non meublé avec un loyer plafonné pour une durée de 6 ou 9 ans à un locataire sous plafond de ressources, une réduction d’impôt uniforme et plus avantageuse. Les nouvelles modalités seront prises en compte pour les dossiers dont la convention avec l’Anah a été enregistrée à partir du 1er mars 2022. Les plafonds de loyers seront dorénavant fixés sur la base d’une cartographie réalisée à l’échelle communale.
Audit énergétique obligatoire
La loi "Climat et Résilience" devait rendre obligatoire, dès le 1er janvier 2022, la réalisation d’un audit énergétique lors de la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété considéré comme une passoire énergétique, c’est-à-dire dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est de classe F ou G. Pour laisser à la profession le temps de sa nécessaire adaptation et ainsi garantir une offre sur tout le territoire, le ministère du Logement a décidé de décaler cette échéance au 1er septembre 2022 après concertation avec les professionnels. Ainsi, les vendeurs de biens diagnostiqués F et G n’auront pas à produire d’audit pour les actes signés avant cette date.
L’audit énergétique est un document permettant de définir précisément un plan de travaux d’amélioration de la performance énergétique, il est jugé comme un passage obligé pour faciliter des rénovations globales. Son coût est estimé à environ 900 € pour une maison.
