Finalement pas de véritable assouplissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers ?

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Intégrer le coût de l'assurance emprunteur dans le calcul du taux d'endettement change souvent la donne...

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Nous nous sommes certainement réjouis un peu trop vite de l’assouplissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers, tout du moins en ce qui concerne les dernières recommandations de la haute autorité de stabilité financière (HCSF) permettant d’emprunter à nouveau avec un taux d’endettement allant jusqu’à 35% contre 33% maximum en 2020. Dans sa notice publiée fin janvier, le HCSF a en effet précisé que le coût de l’assurance emprunteur doit être intégré dans les charges annuelles d’emprunt.

Calcul du taux d’endettement

Or, d'après Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux, « la plupart des banques ne tenaient pas compte auparavant de l’assurance emprunteur dans le calcul du taux d’endettement ». A quelques exceptions près, ce taux d’endettement se calculait simplement en faisant le rapport entre la mensualité de remboursement du prêt sur les revenus. Les banques pouvaient ensuite contrôler que le coût de l’assurance emprunteur n’ampute pas trop le reste à vivre mais celle-ci ne rentrait pas en compte dans le calcul du taux d’endettement qui détermine la capacité d’emprunt.

Meilleurtaux cite l’exemple d’un couple de 40 ans en bonne santé avec des revenus nets mensuels de 4.000€. En 2020, sa mensualité de remboursement maximum avec 33% d'endettement était de 1.320€, conduisant à une capacité d’emprunt de 285.000€ avec un prêt sur 20 ans à 1,10%. En 2021, en appliquant un taux d'endettement de 35%, la mensualité de ce couple pourrait monter à 1.400 €, soit un budget finançable de 301.500€ aux mêmes conditions (1,10% sur 20 ans).

Retour à la case départ

Sauf que si on ajoute à la mensualité de remboursement l’assurance proposée par la banque à 0,34% (50% pour chaque personne), la capacité d'emprunt retombe à… 285 000€ malgré un taux d’endettement de 35%. Retour à la case départ donc ! « On reprend d’une main ce qu’on donne de l’autre », dénonce Maël Bernier. Seule solution pour limiter la casse : opter pour une assurance déléguée moins chère. L’emprunteur est en effet libre de choisir son assurance emprunteur (à garanties égales avec celle proposée par le prêteur) même si les banques font souvent pression pour conserver cette garantie. Avec une assurance emprunteur à 0,12% (toujours à 50% pour chaque tête), la capacité d'emprunt remonte en effet à 295.000€.

D’autant plus pénalisant pour les emprunteurs en moins bonne santé

Mais en prenant l’exemple d’emprunteurs plus âgés, en moins bonne santé ou fumeurs, le coût de l’assurance emprunteur viendra amputer davantage la capacité d’achat, voire pourra même motiver un refus de prêt. Sachant que les recommandations du HCSF sont censées devenir juridiquement contraignantes d’ici cet été, le sujet du coût de l’assurance emprunteur devrait donc devenir central. De quoi peut-être ouvrir davantage ce marché à la concurrence des assureurs alternatifs. Car si jusqu’à présent, le choix d’une assurance déléguée était essentiellement une question de coût, il pourra désormais conditionner dans certains cas l’obtention de votre emprunt ou influencer directement votre capacité d’achat.

Faire jouer la concurrence

« Plus que jamais, faire jouer la concurrence en choisissant une assurance externe à celle de sa banque peut permettre à de nombreux emprunteurs d’accéder à leur projet immobilier », rappelle Astrid Cousin, porte-parole du courtier et comparateur en assurance emprunteur Magnolia.fr. Et de citer l’exemple d’un couple de 35 ans en bonne santé gagnant au total 4.500 € net/mois souhaitant acheter un appartement à Lyon avec un emprunt de 380.000 € à 1,40% sur 25 ans. Sans inclure l’assurance dans le calcul, leur taux d’endettement est correct (33,3%). Avec l’assurance emprunteur groupe au taux de 0,36% (114 € par mois) que la banque leur impose, ils dépassent la règle avec un taux d’endettement de 36%. En se tournant vers la concurrence et en sollicitant un assureur externe à la banque, ils peuvent obtenir une assurance à 0,11% (35 € par mois) et leur taux d’endettement reste sous les 35%.

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